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曾淵滄博士 香港城市大學MBA課程主任
香港寸土尺金，市區土地更是嚴重短缺，重建的速度非常慢，理由是收購市區舊樓重建的困難很大。
很多年前，一些無良地產發展商通過一些下流手段逼遷市區舊樓的居民與業主。那個年代，電影、電視經常都以無良發展商逼遷居民為題材。後來，隨着民權意識的提高，無良發展商已不可能重施故伎，就只能真金白銀的出高價收購，收購過程，總會遇上一些困難，一小部分是有心「打釘」的投機者，一小部分業主是的的確確不捨得放棄可能是祖傳的產業，另一小部分的業主更可能不知所終，無法聯絡。
有必要將九成拍賣比例降至八成
遇上「打釘」的投機者，發展商一般皆願意付特高價格買下「打釘」的單位。如果這是最後一兩個單位的話。當然，如果談不成，也只好放棄，如果發展商放棄收購，「打釘」者也一無所獲。因此這是發展商與「打釘」者之間的鬥智。
再後來，香港特區政府推出新措施，如果發展商有能力成功收購90%的單位，就可以強制性將整幢大廈公開拍賣。發展商本身當然也會參與拍賣，拍賣結果可以是該發展商成功取得整幢大廈的業權，或另一個發展商以更高價取得業權，原發展商也得以高價讓出手上90%單位的業權。
可是，自從推出90%業權強制拍賣制度之後，成功拍賣的個案不多。
換言之，發展商不易取得90%的業權，90%的確不容易，如果一幢只有8個單位的舊樓，只要一個單位業主不願意出讓，就完全不可能成功取得90%業權，市區舊樓不少僅數層高，單位不多、破舊……但就是無法取得90%以上業主的搬遷認可。
現在，發展局建議把90%強制拍賣比例降至80%。我估計這是參考新加坡的模式，新加坡的比例就是80%。
過去幾年，新加坡大量舊樓的業主自己組織起來，或者有地產代理商代他們組織起來，爭取80%業主的同意，然後邀請地產發展商來公開投標或拍賣。如果拍賣投標價達到這群業主的要求，就成交了。
這是最理想的模式，誰也沒有風險，地產發展商甚至不需要一個單位一個單位的收購，反而是小業主們自己認為通過這種集體拍賣的方式賣掉自己的產業可獲得的價錢會比市價高許多，理由是地產發展商買下舊樓後拆掉重建可以申請較高的地積比率，把樓建高。當然，如果拍賣成績不理想，不達底價，小業主就取消出售，誰也沒有虧損，這是一個雙贏的方法，過去幾年已經成為新加坡市區重建的主力。
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