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「按計劃」有限公司葉敬誠、何柏基
金融管理局總裁陳德霖本周出席一個經濟論壇時表示，由去年10月開始，流入香港的熱錢已超過6400億元，推高了資產價格。住宅物業價格自今年初連升10個月，價格已回復至97金融危機前的水平。他認為，現時雖然難以確定資產泡沫的形成，但以過去的經驗而言，一旦泡沫爆破，勢將影響經濟，最好在泡沫初期加以控制。
陳氏認為需從三方面入手，抑制樓市泡沫﹕一、透過理順土地供應，解決供應失衡問題；二、銀行做好風險管理，防止按揭信貸急升；三、市民不要在低息時期過分借貸。
以風險管理角度而言，不單掌管金融體系的金管局需要控制在熱錢湧入之下的銀行信貸風險。一般置業人士亦宜小心評估自己的承擔能力，2009年本地資產價格上升，最主要的原因是環球央行量化寬鬆政策，以「印銀紙」的方式對抗金融海嘯。結果是在2009年首10個月，有破紀錄的6400億熱錢流入香港。
豪宅價格已高逾97年水平
熱錢流入的後果是大量資金追逐資產，利息維持低水平，12月中的一個月銀行同業拆息低見0.05厘。熱錢多，利息低，令股市及樓市在09年2月起即告回升，個別豪宅價格更已高逾97年水平。
陳德霖的擔心是有道理的，在香港開放的金融體系之下，基本上不能控制熱錢的流入。現時資金流入令資產價格上升，萬一熱錢流走，將出現利率上升、資產價格下跌的現象。
大家可留意陳德霖提出三方面應對熱錢流入的建議，其中是理順土地供應，此其實是政府的工作；陳氏的思路大概是：熱錢流入令資產價格上升至一個不合理的程度，增加供應可以減低資產價格上升幅度。
不過，此建議有其限制，較大的問題是：現時樓市因熱錢流入，令新盤價格上升，市場上要求政府增加土地供應的聲音增強。
但由政府增加土地供應至物業可出售，會有一定時差；現時增加土地供應，對樓價未必有太大壓抑作用。相反，如果現時新增的土地供應，在三數年後成為現樓推出市場，如其時剛巧碰上熱錢流走，資產價格的波幅會更為龐大，對金融市場及實體經濟的影響會更大。
而對於陳氏建議的第二點，銀行做好風險管理，防止按揭信貸急升；可說是正路的意見，但擔心現時貸存比率偏低，09年10月的港元貸存比率僅為69.1，即每100港元存款，僅貸出69.1元，數字為近年新低，銀行在此比率下，再遏止信貸增長的誘因不大。我們相信，如金管局或政府不作強制干預的話，銀行仍會擴張信貸。
應調整一般新造按揭政策
事實上，以供樓負擔比率只為三成多、新批按揭平均按揭比率（average loan-to-value ratio）63.4%而言，資產價格小幅波動對銀行信貸的風險影響有限。我們認為銀行現階段未必需要調整一般新造按揭的信貸政策；但對於加按的申請，批核宜更為審慎，以免鼓勵個別業主藉加按套現作其他投資，徒增信貸風險。
在個人層面而言，市民宜認真對待陳德霖的第三個建言；上月新批按揭中，有逾一半為拆息按揭，利率在一厘以下，此等利率水平為20多年以來新低。
雖然大部分分析都估計2010年美國即使加息，幅度亦有限，但利率不會永遠處於此低水平。如果在現時利率超低的情況下，按揭供款已逾家庭月入四成，未來熱錢流走，利率回升時，按揭供款勢將超逾家庭月入一半。
我們建議置業人士，應審慎管理個人財務風險，例如將每月按揭供款佔月入的比例控制在家庭收入35%以下。未來即使按息回升，對家庭財政產生的衝擊亦較低。
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