|
紀碩鳴 資深傳媒人
明年內地樓市仍會維持今年樓市不斷升溫的三大基本因素：市場對住房的需求不會消失，供應量不可能在幾個月內就一下子上來，熱錢的溫度還一時不會退去。雖然政府出台了政策，但這些政策還難以從根本上起到催化作用，中國房地產市場還會是「外甥打燈籠，照舊（找舅）」，房市的泡沫能否擠出來，最終要看政府的決心和措施。
中國順利完成「保八」，穩定了經濟也穩定了社會。不過，完成「保八」任務後的中國市場，卻對為「保八」作出貢獻的房地產業怨聲載道。金融危機下，全世界房地產都應聲而跌，只有中國的房地產在奏鳴「保八」的凱歌中前進。11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，高於10月份3.9%的同比漲幅。自今年5月份開始，全國70個大中城市房價同比持續上漲，且房價呈環比上漲的城市數量持續增多，並從一線城市向二、三線城市蔓延，不僅普通百姓，就連中央副部級高官都望樓價興嘆。
三大誘因催谷房價狂漲
面對不斷上漲的房價和對房地產泡沫擔憂的加劇，政府接連出拳，要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。國務院常務會議決定，在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。具體已出台的政策有營業稅徵免時限由2年恢復到5年，土地交易買方首付不得低於50%等，相信相關政策還會陸續到來。中國高漲的房地產市場大有山雨欲來風滿樓之壓力。
縱觀這一輪中國房價狂漲的誘因，大約來自三個方面：一是剛性需求；二是供應量難以滿足市場；三是不斷湧入的熱錢。
無論是拉動經濟還是促進消費，汽車產業和房地產業都是難以忽略的支柱，新增長的消費需求離不開這兩大主力。2008年，中國城鎮居民人均住房不到二十多平方米，與發達國家人均住房面積在40平方米以上相比還有增長提高的空間。與此同時，每年約有1500萬左右的農村人口進入城市，城鎮住房需求非常大。
2009年住宅銷售面積和銷售額增長很快，投資總額卻增長很慢，遠低於銷售面積和銷售額的增長。據統計，今年1至7月份，全國住房銷售面積增加了37.1%；銷售金額增加了60.4%；均價增幅達17%，但相對應的住宅投資總額增速僅8.2%；施工面積增加12.5%，新開工面積減少了9.1%，竣工增加了25%。雖然施工面積和新開工面積在11月份後有增長，但新開工面積增長仍然很低。
有關專家稱，今年中國房地產市場的繁榮很大程度上是因為銀行貸款很容易就能拿到，熱錢就是其中的一個很重要的因素。在中國歷史性的40000億元財政刺激計劃的鼓舞下，各銀行都實行了較寬鬆的貨幣政策，使正在國際金融危機中奮力掙扎的開發商們比以前更容易從銀行得到資金支持。中國人民大學經濟學院副院長劉元春說：「每個月都有超過3000億進入房地產市場，這是從來沒有過的。房產價格以前也沒有上漲得這麼快。」
明年樓市仍會維持上漲趨勢
回過頭來看，明年樓市仍會維持上述三大因素的走向。市場對住房的需求不會消失，供應量不可能在幾個月內就一下子上來，熱錢的溫度還一時不會退去。讓09年樓市不斷升溫的三大因素還沒有變化的跡象，房價會很快退溫的預期顯然有點理想化。雖然政府出台了政策，但目前的這些政策還難以從根本上起到催化的作用，至少上半年，中國房地產市場還會是「外甥打燈籠，照舊（找舅）」，下半年仍有些餘溫餘熱的，房市的泡沫能否擠出來，最終要看政府的決心和措施。
房地產泡沫膨脹引致的金融危害，中國的專家、領導、市場都很清楚。為促進房地產市場的健康發展，政府先後出台了一系列措施。從2005年開始，為了控制房地產金融風險，很大一部分舉措都是試圖通過提高交易稅費、增加交易成本來抑制投機，借抑制需求達到降低價格的目的。政策對象都是房地產開發商和被認為是投機的消費者。至今還沒有看到對地方政府考慮自身利益推抬地價、放慢經濟適用房建設等不利房地產健康發展的行為出台針對性強的措施。
遏制樓價如果考慮從源頭抓起，涉及地方政府利益的地價就是不能繞開的檻。今年，各地都出現了拍賣價格創新高的「地王」，國企投入搶地皮，推高了地價，也推高了樓價。很顯然，低地價不一定意味着低房價，但高地價一定會催生高房價。
應擺正政府和老百姓的利益
可以借鏡的是，十月重慶的房交會商品住宅建面平均戶交價格，每平方米僅為4878元人民幣，是中國直轄市樓價控制得最好的。重慶的經驗是嚴控土地出讓價格，降低商品房成本。經濟適用房土地出讓價不超過房價的1/6；中低檔商品房不超過房價的1/5；而高級商品房不超過1/3。形成讓低端有保障、中端買得起、高端有選擇的三三制住房制度。從2002年起，重慶政府就以行政手段調控，房價高了，就多批些項目，多供應些土地；房價低了，就暫緩批項目。地方政府的觀念、執行力、擺正政府利益和老百姓利益的位置，才是遏制房價的關健。
|
