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曾淵滄博士 香港城市大學MBA課程主任
近來，談樓價的人多了，不少人都說政府應該打壓樓價，因為樓價升得太高了，連醫生都買不起。
不過，評論者都沒有再進一步問：打壓樓價的目的是什麼？是希望更多人買得起，因此入市購買？錯了，過去數十年的經驗告訴我們：人們永遠是在樓價上漲時才有興趣買樓，樓價下跌時不敢買樓。買樓是一項投資，買樓的人永遠是希望自己買樓之後樓價會上漲，而不是下跌，如果你預計樓價會下跌，你會買樓嗎？
新加坡組屋價格只升不降
近來有些傳媒喜歡以新加坡的組屋來與香港比較。是的，新加坡95％的公民家庭都擁有自己的物業，這可以是組屋（如香港的居屋，但面積大，平均1000平方呎，而且是以實用面積計算），也可以是私人房屋。組屋佔絕大多數，為85％；私人房屋佔15%，住私人房屋者就是新加坡最富有的15％人口。
新加坡之所以會出現95％的公民家庭擁有自己的物業，比率世界第一，原因何在？
告訴你一個港人也許不知道的原因，就是新加坡政府建的組屋的售價永遠只升不跌，因此買組屋是一項只會賺錢不會虧本的行為。不論經濟好壞，人們一有錢就會買組屋，更有錢才買私人住宅。
可是香港政府過去賣居屋時，售價是參考市場來訂，以市價的一個百分比計算。因此買居屋也不是包賺不虧的，買私人樓宇風險更大。而新加坡出售組屋，政府定價時不考慮私人樓房的價格，因為私人樓房全是豪宅，沒參考作用。數十年來，組屋價格只升不跌的作用鼓勵人們置業的興趣。這是新加坡95％人口都有能力置業的很重要原因之一。1983年我向新加坡政府購買一間面積1800平方呎的組屋，售價11萬坡元。1997年，新加坡政府的新建組屋同面積的售價已升至40萬坡元。當時，我就以40萬坡元的價格在公開市場賣掉，賺了29萬坡元，不必補地價。1962年，我的大哥以3萬坡元買了一間半獨立的洋房，現在價值400萬坡元，升值100多倍。
樓價不斷上漲，才是人們買樓的最有力的動機。1997年至2003年，香港樓價下跌，多少人高興了？興高彩烈的買樓？
增加收入是買得起樓的關鍵
現在，問題的重心不是樓價的上升，而是如何使到港人的收入上升，買得起樓。過去10年，香港人最大的悲哀是大部分人的收入都無法上升，收入升不上，樓價要再向上炒，實際上也不容易。
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