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曾淵滄博士 香港城市大學MBA課程主任
最近幾個月，香港有三幅土地公開拍賣，一幅在東涌，一幅在粉嶺，另一幅在何文田。結果三幅土地的拍賣結果差得很遠，何文田土地的地價遠遠超越東涌與粉嶺。
很明顯，香港不同地區的土地價值的差距擴大了。市區土地供應少，可以以天價成交，郊區土地供應多，地產商興趣不大。過去幾年，地產商經常說勾地表內市區土地不夠，所以提不起興趣勾地。
市區土地絕大部分都是已發展的土地，土地上有新樓舊樓，都各有主人，特區政府不是業主。近幾年特區政府推出供拍賣的市區土地一般來自廢置的政府公務員宿舍及政府部門，不然的話，就是填海土地。但是，自從法院頒令維港不許填海之後，市區新增土地就不可能再增加，政府部門騰空出來的土地賣一幅少一幅，這也是為什麼地產商這麼勇敢地高價投地的原因。他們知道，政府手上的市區土地很有限。
目前，特區政府手上的市區土地最值錢的那一幅在哪裡？那就是被劃為西九文化區的那一整幅土地，這幅土地若公開拍賣，呎價肯定會高過何文田的「地王」。
這種值錢的土地用來發展文化區，是正確的決定嗎？當年決定將西九這一大幅土地劃為文化區的決定是不是太倉促了？
幸好，西九文化區的概念一波三折，至今仍未有定案，土地依然丟空。不少人批評特區政府讓這幅土地長期空置是浪費，我倒覺得是正確的。如果這幅土地早早賣掉，或全部用來蓋文化中心，那才是大浪費，浪費大好、非常值錢的土地。
三十年前，新加坡政府也在市中心的南岸大規模填海，填出好大的一片土地，然後分許多年慢慢地開發。今日已開發的土地仍然少過填海總面積的一半。新加坡新的文化中心、賭場、摩天輪……都在這幅土地上，這也是新加坡政府手上最值錢的土地之一。慢慢地賣、慢慢地開發，為新加坡政府庫房進貢了不少錢，也推動新加坡的經濟、文化的發展。
我不是說香港不需要增建文化設施，但是規模肯定可以縮小。香港從來就不是什麼國際文化中心，強將自己打腫了也當不了胖子，反而會製造一些將來還得花很多錢來保養的「大白象」。
也許，西九文化區是需要重新規劃了。新加坡濱海區的開發模式是值得參考的。一個集文化、商業、娛樂、展覽、旅遊、住宅……於一身的綜合性發展區，也許更能充分地利用這幅非常值錢的土地。
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