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中銀香港發展規劃部經濟研究處經濟研究員陳偉深
綜觀以上情況，可見香港住宅樓市今後形成「泡沫」的風險仍不小，港府至今推出的措施未必可以有效壓抑。但儘管如此，港府有關措施仍有作用。
首先，雖然港府未必可以壓制炒賣，但增加實力欠佳的投機者入市難度，並保證置業人士具備應付今後利率上升的能力等，應有助控制樓按貸款風險。若今後樓市「泡沫」仍無法避免，這些措施將有助穩定本地銀行業，減少其蒙受損失，避免出現系統性危機，像九十年代當局實施「七成按揭」等措施所取得的效果般。再者，儘管香港住宅樓市應未致於因市場透明度不足而釀成「泡沫」，但維持公平交易也是港府施政的一個重要目標，即使與控制炒賣或「泡沫」無關，當局仍要竭力執行。
須提供較實質供應計劃
此外，港府無疑要盡快提供較實質的增加供應計劃。在這方面，港府擬在出售一些土地時附加興建中小型住宅的條款，以至研究「居屋」的建議，較可針對初次置業人士需求。不過，港府也應注意到這一輪大型住宅價格較大幅攀升，除可能受境外需求影響外，也反映本地居民收入提高，對有關單位的需求明顯增加。
觀察香港大型住宅與中小住宅的單位價格（每平方米價格）差距，在九十年代中期開始已逐漸拉闊。以港島區住宅為例，在97年中樓市高峰期，100-159.9平方米及160平方米或以上的住宅分別是40平方米以下住宅單位價格的1.7倍及2倍；到05年中兩組住宅單位價格差距擴大至2.1倍及3.2倍，近幾年則維持在2倍及2.8倍左右。大型住宅價格較昂貴的現象，在境外居民較大規模涉足香港樓市前已形成，估計反映了本地居民收入上升帶動需求增加以及這類住宅比重無大變化的綜合作用。
人口普查資料亦印證多年來香港高收入住戶比重有穩步增長，如月入4-6萬的住戶比重從96年的15%增至06年的17%，月入6萬以上的住戶比重同期從6.9%增至8.3%（同期香港綜合消費物價錄得4%跌幅，對實質收入影響輕微）。而與此同時，較大型住宅單位的比重則無大變化，如100平方米以上單位佔所有住宅單位的比重大致維持在7.3%左右。
因應上述情況，港府在增加整體住宅供應時，也應考慮增加大型住宅的供應。無疑，目前大型住宅的價格是否存在「泡沫」成分仍不清晰（在去年落成量明顯增加之下，去年底這類單位空置率升至10.5%），港府在增加這方面供應時，仍需要謹慎。但原則上，港府因應居民收入上升而增加更多大型住宅供應，既可以讓本地居民透過「換樓」改善居住質素，又可騰出中小單位予初次或負擔能力較次的置業人士，給予他們的「上車」機會，更全面照顧社會不同需要。再者，鑑於境外人士對大型單位的需求相對也較大，此舉可同時紓緩境外需求壓力。港府值得加以研究及在合適時機落實。
盡量維持平穩住宅樓市
面對境外人士對香港住宅需求日漸增加的局面，近期有評論認為港府應興建一些只供本地居民購買住宅，或限制境外人士只可購買某類住宅物業（豪宅）等建議。就這等安排，當局無疑會有諸多顧慮，尤以擔憂可能損及香港市場的自由度，減低資金流入的意願。不過，回看港府採取措施防範住宅樓市出現「泡沫」的原因，除幫助控制銀行體系的風險外，也包括考慮到居住為民生重要部分，盡量維持一個平穩的住宅樓市。
如上所述，由於港府頗難預計境外人士需求，其中內地居民潛在需求又可以很大，港府如不實施上述建議，維持住宅樓市穩定的挑戰將更大。
要平衡不同政策目標，港府仍值得探討這些建議的可行性。另外值得注意的是，境外人士對香港住宅物業的需求受外圍不穩定因素影響程度更大，當局應仔細評估這種潛在風險（如遇上海外市場動盪，境外人士可能較傾向撤資），尤以檢討應否需要就對境外人士置業的按揭貸款採納更嚴格的條件。（三之三）
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