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中銀香港發展規劃部經濟研究處經濟研究員陳偉深
港府及金管局在8月中再推出新一輪穩定香港住宅樓價措施，顯示當局日益關注香港樓市形成「泡沫」的風險。不過，這些措施推出後，兩次公開賣地成績顯示，市場氣氛仍較為樂觀。看來，香港要令住宅樓市穩定發展的挑戰仍頗大。
去年底政策開始轉向
面對香港住宅樓市逐步升溫，去年底以來港府及監管當局開始調節有關政策，防範「泡沫」。去年10月，金管局首先收緊「豪宅」物業按揭成數至六成。今年年初，港府開始明顯轉變了對住宅市場的政策。在10/11年度預算案中，港府調整了土地供應機制，提出在「勾地表制度」以外，因應市場發展主動推出住宅用地，以及研究活化居屋二手市場。近幾個月來港府推出了兩幅土地，可提供1,200個住宅單位。
同時，去年底以來共有8幅土地成功被地產商「勾」出，而被拒的個案僅有7次，比較07年金融海嘯前55次申請被拒而只有12次成功「勾地」個案，反映港府可能在釐訂「勾地」底價上已採取較彈性做法（儘管兩個年度發展商出價進取度也可能有別）。在打擊炒賣方面，預算案亦將2,000萬元以上的樓宇買賣印花稅稅率由3.75%提高至4.25%，並禁止延遲繳付（需於簽署買賣合約後30天內繳付）。另外，預算案亦關注確保樓市公平交易。其後運輸及房屋局在6月份落實了「九招十二式」，分別規管一手住宅銷售及示範單位，增強有關物業買賣及基本資訊的透明度。
三方面措施穩定樓市
港府最近一輪穩定樓市方案，主要是繼續在土地供應和壓抑炒賣活動兩個方面做工夫。具體措施包括禁止一手樓花以「確認人」方式轉讓；如買家取消有關交易，被沒收的訂金從樓價的5%增至一成；最高六成按揭的適用範圍從價值2,000萬以上物業擴大至1,200萬以上物業以及非自住物業（其它物業貸款上限為720萬）；供款佔入息比率劃一為50%（以及在利率上升2厘後比率不高於60%）；暫時取消九成半按揭保險計劃。在土地供應方面，港府繼續主動增加供應，宣佈短期內拍賣「勾地表」內三幅小型住宅用地。至於市場交易及資訊透明度方面，港府則表示正在觀察於6月份開始執行的多項措施，若有需要，可能進行立法監管。
港府近期關注香港住宅樓市形成「泡沫」的風險。觀察香港住宅樓價自2009年初反彈以來，到最近累積升幅近四成，超越了金融海嘯前高位。比較1997年高峰期，則香港整體住宅樓價尚有約16%差距，但其中100平方米以上的住宅價格現已超越97年水平約3.9%。
綜合看來，除大型住宅情況較難判斷外，目前香港的整體住宅樓市仍未致於形成顯著的資產「泡沫」，但已處「偏高」水平。例如，供款佔收入比率已從去年第4季左右的33.5%上升至今年第2季的41.5％，今後利率正常化後大有可能升越50%。再者，從樓價長期發展看，近期升勢又開始偏離名義經濟增長步伐，儘管程度未如97年前般，但如樓價在現水平再較大幅上揚，則較大機會形成「泡沫」。（三之一）
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