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■香港經濟受外圍影響甚大，要促使住宅市場穩定發展，避免今後產生「泡沫」，仍有一定難度。圖為某新樓盤第三度開售，仍然吸引大批買家及代理到場揀樓。 本報圖片
中銀香港發展規劃部經濟研究處經濟研究員陳偉深
現在所見，要促使住宅市場穩定發展，避免今後產生「泡沫」，仍有一定難度。首先，港府難以控制外圍經濟及利率環境。隨著美國經濟經歷刺激經濟措施和庫存補充帶動的反彈後，近期增長步伐已轉趨溫和，反映當地經濟仍受到消費者較高負債、就業改善緩慢等因素困擾。
聯儲局已表露延緩「退市」的意向，最近一次公開市場委員會會議並議決維持量化寬鬆政策的規模（即在持有債券到期後，再運用有關資金重新投入債市），短期利率將更長時間低企於0-0.25厘。香港的低息時期亦將同樣延長，投資者入市成本持續偏低。誠然，目前各界仍擔憂美國經濟前景。但美國寬鬆貨幣政策持續應較主要反映經濟復甦力度欠佳，當地憑藉較靈活的資本市場，加上銀行體系在相當程度上有所整固，企業財務狀況較為健全，再陷入衰退機會應較小。
更為關鍵的是，中國經濟增長雖然難免下滑，但仍可望保持適度增長。在外圍經濟復甦轉趨溫和之下，儘管通脹有一定上升苗頭，中國也不致急於實施較進取的緊縮措施。外圍經濟這種發展雖然並非最為利好，但估計仍可令不少置業人士或投資者對長期前景保持樂觀。
從政策角度看，港府是最大的土地供應者，供應可以作為主要調控住宅樓市的工具。不過，去年底香港住宅樓市的整體空置率已回落至4.3%，為97年以來最低水平，其中中小型住宅的空置率更低見3.8%，與九十年代初、中期相若，供應已較緊絀。由於從提供土地到住宅落成需時最少2-3年，中短期內恐怕難以改變供求關係相對緊張的格局。
而且，港府近期增加供應的幾幅地皮只能提供540個住宅單位，即使結合今年發表預算案後推出的兩幅「豪宅」用地，以及今後計劃招標的元朗朗屏站住宅用地，所增加的住宅數量仍然有限。至於港府表示會盡快推出一些鐵路沿線項目，並檢討其它用途土地改為住宅用地可能性等，也缺乏較具體計劃。誠然，港府固然要避免重蹈過往推出「過多」土地的教訓，但各界如無法看到今後實質供應增多，仍難以改變對供應緊絀的預期。
在樓市炒賣活動方面，從整體「確認人」成交比重近月徘徊在2%左右水平看來，情況仍不太嚴重。港府推出的打擊炒賣措施固然會增加炒賣成本或難度，但為保持市場較大的自由度，仍難以採取較為激烈措施，例如徵收資產增值稅等。這樣，如果住宅樓市供求關係預期沒有基本扭轉，資金與利率環境也將維持，今後炒賣活動仍可能復熾。炒家或投機者仍會伺機繼續投資香港住宅物業，只是一些資本實力較薄弱的投機者較難繼續參與，而這些活動可能較多由專業或實力較雄厚的炒家或投資者進行。
更值得注視的是，香港住宅樓市正在出現變革。與其他國際大都會相若，境外富裕人士、特別是內地居民增加參與，正帶動香港住宅需求增長。據主要地產代理表示，在近期住宅物業買賣之中，約二成多買家為內地客，比去年約一成有頗大增長（這可能還未計入內地投資者透過本地親屬買入香港物業的個案），增加樓價上升的壓力。
由於香港已是國際金融中心，具有較優越的經濟及社會體制，基本建設已達較高水平，居住條件較佳，本地的住宅市場預期會長期為內地較富裕階層所垂青，並成為一股主要市場需求力量。即使內地官方採取緊縮政策，一般並非長期性，對富裕居民進軍香港樓市的影響亦可能較小。
雖然內地經濟發展水平仍待全面提升，但目前較富裕人口已不少（據中大學者估計，沿海省份中產及富裕人士現在已達8,900萬）。隨著中、港聯繫不斷加深，這一階層不論因為商務或旅遊，以至參與「投資移民」計劃，訪港或居港的機會將繼續增加，出於投資或自用需要，對香港住宅的潛在需求可能很大。香港儘管可以憑藉觀察內地宏觀經濟與資金環境，判斷今後對本地住宅需求的動向，但頗難衡量實際需求量變化。這使港府更難以計劃今後的土地及住宅供應，穩定本地住宅樓市的難度更大。
應該看到的是，內地居民購買香港住宅是一種新增需求，如果市場看到今後這將會帶動住宅價格上漲，而港府又難以適度增加供應，則「內地需求」將會成為香港住宅樓市一個新的「樂觀主題」。鑑於市場也頗難評估境外或內地居民對香港住宅的需求量或對他們的「合理」價格水平，如中國經濟持續可觀增長，在一片樂觀氣氛之下，香港住宅的炒賣活動可能飆升，從而增加「泡沫」風險。
（三之二）
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