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李自明
香港樓價飆升，政府連番使出「9招12式」和「新9招」，但要解決高樓價問題，歸根究底還是離不開「土地供應」這4個字。為紓緩土地不足，當局已建議將29.5公頃的工業用地，改為住宅用途。不過，據政壇老友聽聞，政府內部初步定出這批工業地轉住宅用途的優先次序，首要是滿足興建公屋需求。那「望穿秋水」的夾心階層呢？當局考慮推出「先租後買」計劃，但會將受惠者限制在一個狹窄的範圍內，並會設下若干條件，以免計劃推出後遇上跌市，「愛你變成害你」，再造出「負資產一族」來。
「香港地少人多」這句話，相信所有市民都已經聽得幾近麻木。寸金尺土的大背景下，條件相對比較差的基層市民一直是特區政府最關心的一群。所以，特區政府提出了「3年上樓」的公屋政策承諾，讓基層市民樂業安居。
轉用途土地 擬起公屋為主
不過，興建公屋的土地仍面對供應短缺的問題。政壇老友話，政府內部已初定，最近建議轉為住宅用途的29.5公頃工業用地，必須先滿足這方面的供應，「協助有需要人士或家庭安居是政府的房屋政策首要考慮」。同時，政府亦正考慮將其中部分用途土地放入勾地表，予私人發展商勾地拍賣，希望增加私人市場的土地供應選擇，最後始會考慮用於興建仍在研究中類似居屋的資助房屋。
那麼，此舉豈非無助於滿足中產階層的住屋需要？有熟悉樓市的老友分析，從政府對這批轉用途土地的用途規劃先後優次來看，政府似乎對再興建類似居屋的資助房屋已完全提不起興趣，即使興建，供應量也只會是非常少數，而政府是次改工業用地作住宅用途措施，最多亦只能興建相當於約1.5萬個單位，對整體樓市其實只是「杯水車薪」，真正受惠的，還是社會上最需要幫助的基層。
「先租後買」 僅少數人受惠
在稍後公布的新年度施政報告中擬採用的「先租後買」計劃，老友也認為無助中產階層置業。他解釋，據說當局推出這個計劃，意在協助「真正的夾心階層」，所以會「規矩多多」，包括設立入息上下限的審查機制，甚或要求申請者或其家庭必須擁有一定的儲蓄，避免再出現像當局推出首次置業貸款計劃時，因遇上金融風暴而出現許多獲批「首置」者無力供樓、變成負資產的問題。所以，當局相信合資格申請者以至受惠者都不會太多。
此外，有關計劃的申請方式亦相當複雜，不會如以往申請居屋般採用抽籤方式，而會採取計分制，即按各申請人的不同家庭情況，計算得分，再按照分數的高低，排定優先次序。
政壇老友相信，特區政府主要的「手段」，仍然是希望藉著完善對樓市的規管，利用自由市場的調整力量來解決樓價問題。長遠而言，也需要研究其他辦法增加土地供應。有政府中人就向筆者嘆言，「巧婦難為無米之炊」：「香港就那麼大的地方，再怎麼變也就那麼大的面積！」不過，老友說，當局已開始著手研究「開源」，其中一個可能就是「填海」。
填海選址敏感 政府須慎重
說到「填海」，爭議必多。老友坦言，目前維港兩岸一定不可以再有填海項目，但正研究在部分偏遠地區仍有填海的可能，包括屯門及元朗等地區，尤其這些地區近年與市區的交通連接已逐漸完善，且填海對這些地區的生態環境影響也較小，填海後可「創造」一定面積的新土地供應：「政府也明白填海是一敏感話題，隨時會被政治化，所以在研究時，已特別選擇一些對環境影響較小的地區作可行性探討，希望在滿足香港市民安居要求的同時，盡量減少對環境的影響。」
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