|
威格斯資產評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
上海的世博會終於在2010年10月31日20時10分謝幕！這次世博會是空前成功的，有破紀錄的七千三百萬人進場，當中約四百多萬人是外地遊客，並創了多項紀錄如規模是最大的，園區面積是最大的，舉辦活動是最多的等等。
世博園區佔地約5.28平方公里，其中約3.93平方公里位於浦東三林，而餘下的1.35平方公里在浦西的黃浦和盧灣南部，盡享上海沿江兩岸的優點天然環境。上海市政府對這幅土地未來的規劃還未拍板，但根據業內人士估計其中三分之一會留作綠化，三分之一用於公共設施，餘下的三分之一用作商業用途推向市場。就鄰近地產地理而言，浦西的世博園區離市中心地區太遠，不太適合改做成大型商務區，當然可利用優良的沿河景觀打造成高尚的住宅小區。
陸家嘴高檔市場得以延續
試想現在擁有臨江的上海高尚住宅單位均價已近十萬元/平方米，這幅住宅用地的價值是不菲的。但反觀浦東世博園區則可與陸家嘴商務中心接連，定位成為高端商務區是合適不過的，使已飽和的陸家嘴高檔公寓市場有另一個延續增長點。如以平均容積率1倍計算，這幅5.28平方公里的三分之一約1.8平方公里商業用地可建約180萬平方米商業及住宅樓，規模空前龐大。
如先前筆者在其他文章中提及廣州亞運會的興建，世博會8年的籌建對上海交通起了翻天覆地的改變，城市軌道交通的擴散使上海居民願意搬往郊區。根據估算，長三角地區的GDP會在二年後超越珠三角，成為中國境內最大的經濟圈。上海將會發揮長三角地區的中心城市地位，帶領整個地區的經濟走向世界舞台。在世博會的城市化運營下，上海市區、近郊、遠郊以及相鄰的長三角城市將形成一個大都市圈，足以與東京的都市圈相比。長遠而言，這會幫助上海市中心的房地產價值維持高水平及穩步增長率，並拉動附近和周邊地區的房地產價值向上。
世博帶出了所謂世博板塊！這板塊包括了三林、塘橋、昌里地區及浦江鎮。發展商利用世博效應，相繼提出一手樓盤，開盤的銷情據說也很理想。以大三林區為例，商品住宅均價已由2006年的8000-9000/平方米上升到現在的約3萬元/平方米，走勢強勁及持續升溫。但大家要留意世博後，這股熱潮還會持續與否？當地代理商卻仍然看好，預料在未來5年間這板塊均呎價會上調四萬元一平方米，成為另外一個上海樓市的亮點。
低碳環保概念勢成新趨勢
但更加重要的是世博會促成了很多中西理念的對接，如低碳環保概念已成為中國房地產發展的新趨勢。大家會發現迎來的是大量以低碳標準和物料蓋建的購物中心、高檔商務樓宇及別墅群，一些還會直接引用世博的個案經驗。
據上海財大世博經濟院的分析顯示，世博會對上海零售業創造了175億元價值，餐飲業、娛樂業和酒店業是直接受益者。港人不難在上海街道找到自己熟識的名字，如翠華餐廳、葡京快餐店、味千拉麵等等。各大港資發展商已在市中心建成新型的商業群，如時代廣場、香港廣場、新天地等等，為上海城市提供了多姿多采的面貌！
上海已成為中國的經濟中心，世博會帶來的效應會持續一段時間，加快它成為世界級城市的速度！引用俄羅斯總統梅德韋杰夫對世博的讚譽作結：「上海世博會對中國來說，這是具有里程碑意義的項目，它向世界證實了中國的崇高威望」。
|
