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周八駿 資深評論員
在特區政府推出壓抑地產市場「炒風」的印花稅政策和金管局實施穩定地產市場的收緊按揭成數新措施之後，香港的地產市場立即呈現銷售減少、價格下調的景象。應該說，特區政府和有關當局的新舉措是有力和有效的。
特區政府的新印花稅政策旨在提高投機成本，所針對的是香港地產市場上的「投機需求」。金管局的新按揭政策同時提高投機成本和自居置業成本，所針對的是香港地產市場的「整體需求」。在香港地產市場供不應求的背景下，只要持續地實施上述新的政策措施至少兩年，香港地產市場過熱的狀況可望得到遏制；未來一年，只要全球金融經濟形勢不出現意料之外的動盪，香港已經過熱的地產市場可望「軟著陸」。
正因為「應對當前」有了顯著成效，緊接著，特區政府應當展現「綢繆長遠」的智慧和志氣。在長遠，至少必須處理下列三方面問題。
一是關於土地供應
特區政府應當估計5至10年的香港各類樓宇、首先是各類住宅的需求，對應不同的樓宇需求估計（譬如，做三種估計），擬定不同的土地供應量的規劃，並完善現行土地供應機制。
關於最高和最低土地供應量的測定和具體掌握，應以既不至於地價過低而使地產市場大跌、也不至於地價過高而使地產市場大升為原則。
從最近幾個月行政長官多次公開表示他手中缺地來看，特區政府應當多增加土地儲備。「有備無患」。特區政府建立豐裕的土地儲備可以因應不同的市場需求，不必「臨渴掘井」。
二是關於公營房屋
這是特區政府能夠直接控制的具社會福利性質的另類市場，不同於私人地產市場。應該承認，在可預見未來，如果特區政府不增加公營房屋建設，那麼，香港的住宅供應將持續地不能滿足住宅需求，遑論投機或投資需求，即使自居需求也將無法滿足。除了需要特區政府在未來5至10年明顯增加土地供應和建立豐裕的土地儲備外，還需要特區政府在未來5至10年明顯增加公營房屋建設。
「公屋」需要適當提高年新供應量。更重要的是，特區政府應當重建「居屋」。必須承認，近10多年來香港社會貧富差距擴大、青年普遍面對向上流動「瓶頸」等結構性問題，不是未來5至10年內可以明顯改善的。未來5至10年，香港將會持續地有為數不能算少的家庭和個人，既無資格申請「公屋」而又無力在私人市場置業。重建「居屋」，可以為這一類居民提供「安居」保障。
行政長官在2010至2011年施政報告中提出來的「置安心資助房屋計劃」，應當擴大供應數量，並考慮作為一項長期政策，以滿足未來相當一段時間香港為數不少的「夾心」家庭和個人的「安居」需求。
三是關於私人地產市場
特區政府近一年來提高私人地產市場透明度的政策措施是對頭的。在長遠，香港經濟和特區政府財政收入都需要降低對私人地產市場的依賴。香港私人地產市場價格易升難跌、升則容易大升而使整體經濟過熱、跌則容易大跌而引發整體經濟衰退的剛性需要改良。但是，在私人地產市場價格已升至現水平的背景下，即使「軟著陸」而向下有所調整，可預見未來，私人地產市場價格仍將處於為香港相當多的家庭和個人所無力承擔的地步。所以，一方面，特區政府必須下決心重建「居屋」，並擴大「置安心資助房屋計劃」為長期政策；另一方面，特區政府應當考慮將壓抑私人地產市場「炒風」的政策措施長期化。
以上三方面相輔相成，綜合起來就是：為香港特別行政區完善「梯度化」的土地和房屋市場，以滿足香港不同層次和類型的家庭和個人「安居」需求，同時，避免對已經形成的私人地產市場做大的改革。
以上三方面相輔相成，也有助於香港改變過去幾十年由各種特殊因素形成的以「投機」為主要特徵的投資文化。必須指出，以股市和地產市場「炒買」為主的投資方式，在相當程度上阻礙了香港向知識經濟轉型，也在一定程度上妨礙香港構建和諧社會；同時，在某種程度上不利於香港的政治轉變。有那麼一種商人兼政客，以投機方式經商，醉心於玩「空手套白狼」；以投機方式從政，熱中於兩面三刀。至於香港政治團體的政治眼界之淺，政治謀略之俗，又何嘗不能看到商業投機的折光？！
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