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曾淵滄博士
日前，一家美國顧問公司與新西蘭顧問公司，聯合做了一項調查，調查的結果說香港的樓價是全世界最難負擔的。顧問公司調查的方法是以調查城市的樓價中位數除以個人收入中位數，來衡量買樓的負擔。得出的結果，香港就成了全球買樓負擔最重的城市，收入處於中位數的人要用超過11年的收入才能買得起樓價中位數的樓房。
這項調查報告發表後數天，中原地產宣布最新一星期的中原城市領先指數，港島分區指數已超越100點，為100.24點。超越100點就表示港島區的平均樓價已經超越1997年7月1日的高峰，因為中原城市指數就是以1997年7月1日為基準日，那一天的樓價指數為100。在香港，許多人都認為1997年的樓價是泡沫價。現在的港島區樓價重回1997年的泡沫價，是不是說港島區的樓價成了泡沫？
把上述兩則新聞合併起來看，我們的確很容易得到一個印象：香港的樓價又瘋了，已經到了不能負擔的水平。
現時樓價與97高峰期有區別
實際情況是不是如此？
實際的情況是：香港有一半人口居住在政府所提供的居屋與公屋內。因此，買樓的人不是全民的行為，只佔人口一半。此外，買樓者有一部分來自中國大陸及其他地方。因此，以個人收入中位數來計算買樓能力是沒有意義的，是誤導。其次，香港樓價差距很大，豪宅與新界偏遠地區的樓價相比，相差10倍甚至20倍。因此，以樓價中位數來比較也是沒意義的。
在香港，不論是政府、學者，長期以來都有一個共識：那就是以供樓負擔比率來衡量買樓的負擔。所謂負擔比率就是每個家庭每月供樓所付的錢與家庭收入比例，比例越高，表示負擔越重。1997年，這個比率竟然超越100％，這意味著大部分家庭每月供樓的負擔已經超越他們的收入，這也等於說這些人是從銀行裡提出過去的儲蓄來供樓。如此供樓法，能維持多久？也因此，1997年的樓價的確是泡沫。
目前，供樓比率還算是低。不過，之所以低的主因不是樓價低，而是利率低。換言之，一旦利率上升，供樓比率就會上升，供樓負擔就會加重。
政府要增加供應
目前，港島區樓價的確已貴過1997年，但是，香港不同地區的樓價走勢有差異，交通方便的港島區樓價升得快，新界偏遠地區樓價依然很低，僅僅是1997年的60％左右。這也就是說，在香港，買樓還不是一件不可能的事，問題只是選擇。堅持住港島就得付高的樓價；不堅持的話，新界仍有200萬元以下的樓房可供選擇。當然，這個情況也正在改變，新界的新樓盤售價皆超過300萬，這也會推高二手樓價。
現在，炒家因為去年11月財政司長的壓抑炒樓措施，包括開徵額外印花稅而退場，要進一步穩定樓價，就只有增加土地供應一途了。
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