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■金管局上月再推措施，減低住宅按揭成數，以求降低銀行風險。 路透社
世紀21(香港)首席顧問兼註冊專業測量師陳東岳
在一個場合，碰到多位代理行高層，大家異口同聲，大嘆生意難做，有人甚至說慘過金融海嘯，二手成交大幅回落，大行做的一手生意亦不見得好到哪裡，這樣持續下去，有代理行或會改變經營策略，轉攻為守。
今次樓市轉淡已持續多個星期，巧合地在政府傳出研究復建居屋之後，有認為是這個消息打擊了市場信心。筆者對此有不同看法，復建居屋最快要三、四年後才成事，兼且居屋定位只應針對首次置業家庭，但現時整體樓市各環節皆轉靜。應該是港府近期一連串「組合拳」出招多而密，加上國內宏觀抽緊銀根令「港資內貸」所致。
今個財政年度以來，港府已直接賣出8幅地，取回土地供應「話事權」之餘，亦以行動表明土地供應充足，發展商積極回應，顯示他們預計市場需求大，但接著下來第二季度又有9幅地出售，估計仍會成功賣出，這些用地建成住宅後，將於2至3年後推出市場，屆時市場供應將會很充裕。
收緊按揭成功冷卻樓市
更重的一招是港府進一步收緊按揭，6月10日之後，價值600萬以上的住宅按揭均作不同程度收緊，以純資產淨值為依據的貸款更由五成降至四成，這對換樓客的影響大，近日有藍籌屋苑劈價成交的個案出現後，估價師必會參考這些低成交個案，估價不足的循環效應將續現，市民就算想買樓，亦會因籌不足首期餘數而不能成事，看來以這招來冷卻樓市經已奏效。
另外，國內宏觀調控，抽緊銀根，企業資金周轉困難，銀行貸款需求殷切而利息抽高，部分港資轉向內貸，賺取高於在港貸款利息，或許部分銀行把放貸的比重轉為加強內貸。
有自稱熟悉內地情況人士稱，部分不能從正規渠道取得信貸的企業，轉向民間財團借貸，這些拆借息口很高，可能令民間財團把資金留在國內而減少到國外投資。假如屬實，就要留意內地買家到港趨勢是否下調，以及還會持續多久，港物業需求尤其新樓盤的銷售或受這因素影響。
須小心樓價急回逾1成
港府已密切注視樓市近期走勢，筆者提出警告，假如樓價在短期內急速回落，超逾10%便要小心，或有需要放寬部分已出台措施比如樓按成數，以令樓價回穩，避免銀行抵押物急促貶值而需面對的後果。
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