建屋土地 從何而來

薛求理博士 香港城市大學

　香港的總面積1100平方公里，只及大上海的六分之一，大北京的十五分之一。這並不大的1100平方公里，分佈在半島、大島、小島之中，其中只有25%的土地用於建設開發，大約200多平方公里。擁擠的一個原因，是因為我們的生活、工作，都擠逼在這200多平方公里內。另外，有40%的土地為郊野公園。

高密度是香港開發的一大特色

　1950年代開始，香港戰後對勞動人民的安置，主要是開闢大型公共居住屋�h，如石硤尾�h、蘇屋�h和北角�h等。觀塘、荃灣、沙田、屯門等新市鎮的開發，有效地疏散了市區的擁擠人口，近十多年來，新市鎮的人口一直在增長，而港島的常住人口則在下跌。這些大型屋�h和新市鎮，由軌道交通和快速道路連接，形成了交通主導的開發模式 (transit oriented development)。在站點周圍，形成樓群組團，居住、工作、消費，在站與站之間，則間以山巒、海灣或較低密度的發展，這種模式以1990年代開發的東涌線沿線最為顯著。如今，港島南線也在採用著相同的模式。

　在樓群組團的高密度發展中，許多區域發展出車輛交通道路以上或以下的立體步行系統，如舊區裡的中環和灣仔，新界的荃灣、屯門，新區的西九龍、奧海城、青衣、東涌等等。給附近居民出行、工作、生活帶來極大方便。如今，40%的香港居民，住在距離軌道站500米的半徑範圍內。香港的高密度規劃建築設計，正受到祖國內地各城市和世界各地的廣泛讚揚。這樣的環境，給公共交通的高效率使用創造了可能。香港的地鐵及其站點開發經驗，在深圳、北京和外國城市，發揚光大。香港的人均石油消耗，在世界大城市中，幾乎是最低的。

　由於香港採用高層住宅設計，無論是公共屋�h和私人樓宇，戶外場地和公共空間，都經過精心設計。許多居民雖然身居400呎以下單位，但在戶外都有充分的活動空間和綠化，購物和娛樂方便，讓人感到親切和受到尊重。香港大多數街區的緊湊設計、戶外公共空間的人性化考慮，比北京、上海、深圳、廣州要高明了許多。

郊野公園是香港發展的驕傲和成就

　由於建造區的高密度規劃，有條件保留下40%的土地，作為郊野公園，這些公園，多數是山地，把房子建在山上，本來成本就高。1970年代起，政府著意發展，使得郊野公園遍佈全港，許多地方望出去，都是綠水青山、鬱鬱蔥蔥。在這個高密度和現代化的城市，大自然離人們這麼近，在全世界大城市中，並不多見。從舖租昂貴擁擠、燈紅酒綠的銅鑼灣，上到扯旗山的叢林山坡，或下到南區戲水，觀浪濤拍礁，都是十幾二十分鐘的公交車路程。我們不得不佩服當年政府的決心和行動。郊野行山，不僅為本港各階層居民、海外來港精英熱愛，近年來，還吸引海外的旅遊團專門來行山。郊野公園是全香港人民的財富，不為某個階層所固有。香港的這一巨大財富，是我們周邊城市沒有的。北京上海早已一圈圈攤大餅出去，市區沒有什麼自然風光可言。如果香港把這僅有的財富都動了，那香港也就不成其為香港了。

　香港的建屋用地，從何而來。我覺得，在向郊野公園動腦筋之前，可以從以下幾方面要地。

多方思考 地從何來

　20多年來，前土發公司和後來的市區重建局，在舊區改造方面已經下了很大功夫，但香港殘破舊區，依然比比皆是。大角咀、旺角、西環、西半山，灣仔向山和港島東、新界的舊市鎮，居住和街道環境，和我們這個大都市是不相稱的。隨著時間的推移，更多的舊樓進入危樓狀態。市區重建，改善了舊區的環境。在同一地塊上，容積率提高，相應也提供了更多的居住單位。21世紀，房屋署拆除了一些1950-60年代公屋，重新建設新公屋，改善了公共屋�h的環境，也容納了更多的家庭入住。私人屋宇和公共屋�h，建設在改造過的舊區，低收入和中產階級，都混合在這個區內，也部分避免了舊區「貴族化」的趨勢。

　香港的土地，80%以上在新界。除了郊野公園外，其他的土地早已不再耕種。元朗的大片土地，是廢車場，或機器停放、露天堆場、低密度的�h屋。土地的浪費，是顯而易見的。高鐵將穿過新界北上深圳，東西鐵長遠來看，也會連成環狀。如今荃灣市中心，已經形成高密度的市區，高層辦公樓也在葵涌、荃灣一帶落戶，部分分散了港島的壓力。如果能適當改革新界舊有的土地條例，將這些地方中的一部分，發展成類似嘉湖山莊、天水圍公屋和元朗市中心這樣的規模，則新界可以容納更多的居民和辦公區。

　港英政府從入主香港起，就開始向海洋要地。如今，香港土地的十分之一，來自填海；而澳門土地的四分之三，來自於填海。港島、九龍和新界的大規模開發，都有賴於填海得來的土地。填海會影響到海岸的環境，破壞魚類和各種生物的棲息，一直引起爭議。但人類的活動，總要和保護自然取得平衡。維多利亞港不宜再填；屯門向機場方向推進，有些小餘地。港島南面，面對外海，應有較多的填海機會。青馬大橋之間的馬灣島，面積不到1平方公里，原本只是漁�h。1997年開發後，成了1萬5千人的家園和旅遊勝地。香港市區周邊，面積比馬灣大、距離也近、易於開發的島嶼，還是有的。如果政府下決心啟動，亦可提供大量居住面積。

　整個珠江三角洲和深圳特區，是依托著香港發展起來的。過去，香港的製造業北移，使得這些行業在珠三角得以繼續發展；近年來，香港各大學，在深圳、南沙和珠三角設立產學研園區。港深之間的河套地區開發，也是箭在弦上，在河套設立行業、或是學校，也有許多建議。而澳門的大學，則在橫琴島設立校區。所有這些合作，都是本著雙贏互利的原則，對兩地的發展都有好處。比起香港彈丸之地，深圳、珠三角和神州大地的土地，要富裕得多，是香港的堅強後盾。香港要盡可能多的在這方面挖掘合作的可能性，使得我們的產業和部分居住功能，可以北移出去，並建立方便的聯繫網絡，為本港和深圳創造更多的雙贏機會。