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■圖為位於深圳地鐵站交匯的信義假日名城，吸引不少港人投資。資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
在2011年初，中央看到各市住宅樓價上升勢頭凌厲，住建部要求各城市制定今年房價調控目標並要向中央上報，各省市共約120個城市相繼出台了目標。除了唯一的北京市提出要房價切實下降外，大部分的調控目標均以當地人均收入或GDP漲幅作為上限，但很多二三線城市今年已錄得GDP增速達10%，表明就算達標但其漲價也是驚人的。
如以社科院剛公布的中國經濟主要指標預測，2011年GDP增速是9.2%；CPI漲幅5.5%；城鎮居民人均可支配收入實際增速7.7%，則可以發覺內地很多二三線城市住宅樓價升幅已超過以上各項預測，即樓價已走在經濟之先，這形成大眾市民愈加困難去購入住房。同樣地，2012年以上三項預測值跟2011年沒有太大調整，即分別是順序8.9%，4.6%和7.8%。假使樓價明年仍錄得約今年的升幅，我們可以知道市民的買樓困難形勢沒有根本的改善！這正是中央仍要繼續調控的主觀因素。
回顧全國調控措施，我們發現已經執行「限購令」的46個城市中約10個會於今年底臨近截止期，市場人士憧憬有放鬆的機會，但是住建部已知會地方政府，對於那些今年底到限期的城市，若非有特殊因素，限購令仍須持續。副總理李克強更於一星期內兩度重申明確表態不會短期對房產調控放鬆，使市場以為會到期放鬆的樂觀情緒一掃而空。一些主要城市在限購令實施後做出小型的輕鬆手段但被中央立即叫停，這些解禁行動迅速死亡證明中央政府打擊樓價的強烈願望！
在中央和地方嚴控樓價的大氣候下，各地土地市場變得異常冷清，大大影響地方收入來源。據某代理行統計，15個一二線城市中，年內流標土地達到211宗，尤以上海和廣州情形嚴峻，分別錄得流標率64%和84%。即使成功拍出住宅土地，有超過50%均只能以底標成交，昔日的每次拍賣屢創新高的光景已不復見！這些中大型城市正處於高速基建發展期，市府需要行使資金數目龐大，土地收入銳減使她們財政方面出現不同程度的困難，這正是中央和地方政府明年要積極協調的地方。
限購令直接使當地成交量大幅減少。據搜房網數據監控中心監測統計的47個大中城市中，逾70%城市11月成交量環比呈下滑趨勢，當中超過90%城市簽約量不及去年同期。以鄰近香港的中國城市為例，今年11月深圳新房僅成交不足1,700套，環比10月大幅下跌約24%；均價從2010年20,205元/平方米下降至18,757元/平方米，已達7.8%。
廣州市國土房管發布十月份廣州市房地產市場報告中指出市十區新建商品住宅網簽面積同比減68.92%，創下五年來廣州樓市成交同比最大跌幅。10月廣州十區一手房網簽均價為13,792/平方米，同比上升4%，環比下降0.5%，這與該市限購令不包括增城和從化有點關係。成交量的大幅減少令開發商資金鏈壓力有增無減，越多開發商選擇調低價格以求短期速銷使資金盡快回籠，可以預期新盤降價速度只會加快，樓價可望短期較大幅回吐。
中介行業是重災區，有非正式統計，一些以往房地產市道活躍城市如北上廣深和主要二三線城市，中介行數目會減少一半，一些會轉以經營一手市場以圖生存。可以預見位於房地產行業的下游行業如裝修業、傢具業、建材業等等會陸續進入調整期，對經濟影響慢慢體現。
面對成交下降但樓價未大幅調整的情形下，中央政府放鬆調控仍未是適當時候。筆者會感覺當樓價升幅跌低至GDP漲幅後，又加上CPI回跌到4%以下，中央才會考慮放鬆「限購令」措施。面對中國出口放緩和人民幣升幅減低的大氣氛下，放鬆調控樓價政策可能會比市場預測來得早點，但具體時間很難定下。2012年是兩岸三地政府換屆年，三地新政府拿上什麼「靈丹妙藥」去保持經濟增長而不使通脹失控，則大家可以拭目以待。中國樓市剛完成黃金十年，能否進入未來的白銀十年豐收期，則需要中央政府領導下得地方政府配合才可達標。
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