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祝越山 獅子山學會助理研究員
早前一個劏房單位懷疑因抽氣扇故障而引致起火，幸未引致大型火警，但劏房的安全已再次引起關注。
每個人都希望擁有美好的居住環境；土地是有限資源，而居住是土地資源的使用，居住出現問題，換言之就是土地資源分配出了問題；市場事，市場了，資源分配最好的處理方法就是由市場解決。你可以辯駁市場不是萬能，卻不能否認市場機制是分配資源最有效的一種方法，這亦早獲廣泛認同。而且須知住屋、土地需求是一個可變數，以政策層面處理並非不可，但效率是最大的問題；即使高效率如新加坡政府，當地人今時今日要購買新組屋(即新加坡居屋)都要等上3至5年，香港政府可以維持三年上屋目標已經是偉大壯舉，不應有更多不切實際的期望。
不過，問題始終需要解決。既說：「市場事，市場了」，可否增加私人住宅的供應以補公營房屋的不足呢？
政府於去年推出限呎、限量住宅用地，希望藉著增加每年住宅供應量以穩定樓價、解決香港住屋問題。方向上大致正確，細節上卻犯了錯誤。
首先，劏房的確是小單位，但不代表市場上缺乏中小單位。事實上，香港於80、90年代興建的大多都是500至700呎中小型單位，中小型單位的存量本身應該不是問題，而不少今日希望買新樓的都是希望換樓的小康之家，希望換到1000呎以上的大型單位，限呎的中小型單位根本不是他們的目標，既失去了換樓機會，當然就唯有繼續居於原處，中小型住宅的流轉就自然減少。當然，閣下可駁斥中小型單位的供應並沒有減少，不過是由新樓補上，但不少劏房住宅都不是富裕家庭，本來有較平的二手上車盤，你卻強迫他們買更貴的新樓，免首期都供唔起啦，根本不切實際；扭曲市場的供求，自然就造成很多的社會問題。
另外，劏房不過是需求下所衍生的產品。住劏房的人往往有自己的考慮，可能是工作地點，可能是方便照顧家人，一定有原因。這除了反映在劏房求過於供的情況外，市區、新界公屋的輪候時間亦反映著同一個事實。市區早已發展，新土地供應難求，除了填海、市區重建、增加地積比率、增加樓宇高度 (還要考慮環保、保育團體的聲音)，最簡單的就是活化市區工業用地。早前政府曾推出活化工業大廈的措施，但建築物條例及其他規限就成為了障礙，以致成效不彰。與其活化建築物，倒不如拆卸再興建；所以政府可以多走一步，簡化改變土地用途、補地價的手續，鼓勵發展商重新發展那些區域。
我們不應指責發展商只顧興建大型單位、豪華單位，事實上他們都只是根據市場行事；預計需求再決定興建甚麼類型的單位以迎合市場需要。大單位、極小單位貴是因為求過於供，世上並沒有一條方程式可以告訴你價格與單位大小的關係，因為價值是由需求決定。只要有新的合適土地供應，發展商自然會做合適的事，到時供應回復正常，樓價、租金亦會自動回復到合適水平，劏房問題自然迎刃而解。活化市區工業用地，讓私人市場為我們解決劏房問題吧。
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