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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
特區政府成立15年，回顧香港樓市在這段期間的表現，可以用「大起大落」四個字來形容。如果說港人身家一般都與地產掛鈎，即是說回歸後港人的身家亦進入大起大落的年代。
觀察官方數字的「差餉物業估價署」的樓價指數，這項數據以99年整體樓價為100點，97年回歸時為163.1點，03年亦即沙士襲港時為61.6點，08年雷曼爆煲引發金融海嘯時為120.5點，現時為196.1點。這些指數顯示整體樓價大約於2010年已追平97年高峯。根據這些指數，印證當年至今的情況，可以作出以下歸納。
樓市在97年中回歸時正值一片好景，大家普遍持樂觀情緒，新成立的特區政府抱著解決樓價高企的目標，推出「八萬五」政策，可惜生不逢時，卻碰上亞洲金融風暴，市場因超量化供應而信心盡失，業主恐慌性拋售，互相踐踏，樓價急速回落，由97年至03年期間，整體樓價下跌63%，當時全港負資產超過10萬宗，小業主苦不堪言，至今回望，很多人仍未能釋懷。
港府於02年推出號稱「孫九招」的救市政策，即包括引入勾地表制度及停售居屋等措施，另外，由於沙士襲港，重挫本地經濟，亦催生了中央配合推出CEPA以及內地「個人遊」等激活經濟措施，至此，樓市成功止跌回穩。
由03年至今，樓市基本上是朝著上升軌走，就算在08年雷曼爆煲，金融海嘯期間，樓價亦只是出現短暫回順，至09年港樓價又已恢復向好。2010年至2011年，該兩年每年新增住宅供應卻由於之前的金融海嘯，保持在一萬個單位甚至更少的數量，但內地先富起來同胞入市卻明顯增加，於是新盤及豪宅盤造價節節上升。
上述指數顯示，今年最新樓價水平比對03年的樓價，整體升幅為218%。港府其實早於2010年已察覺這種異乎尋常的升勢必需遏止，因為它衍生出眾多社會問題，包括激化貧富差距及高樓價令首置家庭面對上車難等。港府逐步推出一系列壓抑措施，包措直接推出住宅用地售賣，取消地產投資作為投資移民本港的項目，打擊短線炒賣住宅而徵收的「額外印花稅」，收緊住宅樓按揭，並於去年開始籌備「置安心」及研究推「新居屋」等資助房屋，並且近期賣地引入「限呎、限量」條款、房協推「港人港樓」等。但直至今年第二季，雖然外圍受歐債危機以及內地經濟失色等利淡因素影響，本地樓市交投回落，但樓價沒有回調跡象。
提防升得愈高調整愈深
平心而論，自03年沙士跌至谷底，至今9年樓價長升長有，早已超越97高位，老早應該是時候來一個像樣的調整，樓價沒理由長升不倒，將來始終會來一個調整，現時升得愈高，調整時只會跌得愈深，這是所有置業者和投資者都要留意的。
有「八萬五」前車之鑑，相信港府決策層都會對局勢演變非常留心，亦都知道適時採取調節應對措施的重要性，現屆政府在任期將完之際，才做增加長期土儲的各種方案的諮詢工作，或許來得遲了一點。近年港樓市政策之難，在於外來需求來得快而不受控制，而增加土地供應及樓宇建造卻是需要經過長時間的。希望將來新增供應推出應市時，不要不幸地碰上樓市因外圍因素以及內地客潮退而進入調整期，屆時，大量新增供應反為變成推低樓價的幫兇。
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