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回歸15年樓市「滄海桑田」


http://paper.wenweipo.com   [2012-06-29]     我要評論

香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳

 特區政府成立15年,回顧香港樓市在這段期間的表現,可以用「大起大落」四個字來形容。如果說港人身家一般都與地產掛u,即是說回歸後港人的身家亦進入大起大落的年代。

 觀察官方數字的「差餉物業估價署」的樓價指數,這項數據以99年整體樓價為100點,97年回歸時為163.1點,03年亦即沙士襲港時為61.6點,08年雷曼爆煲引發金融海嘯時為120.5點,現時為196.1點。這些指數顯示整體樓價大約於2010年已追平97年高腄C根據這些指數,印證當年至今的情況,可以作出以下歸納。

 樓市在97年中回歸時正值一片好景,大家普遍持樂觀情緒,新成立的特區政府抱著解決樓價高企的目標,推出「八萬五」政策,可惜生不逢時,卻碰上亞洲金融風暴,市場因超量化供應而信心盡失,業主恐慌性拋售,互相踐踏,樓價急速回落,由97年至03年期間,整體樓價下跌63%,當時全港負資產超過10萬宗,小業主苦不堪言,至今回望,很多人仍未能釋懷。

 港府於02年推出號稱「孫九招」的救市政策,即包括引入勾地表制度及停售居屋等措施,另外,由於沙士襲港,重挫本地經濟,亦催生了中央配合推出CEPA以及內地「個人遊」等激活經濟措施,至此,樓市成功止跌回穩。

 由03年至今,樓市基本上是朝著上升軌走,就算在08年雷曼爆煲,金融海嘯期間,樓價亦只是出現短暫回順,至09年港樓價又已恢復向好。2010年至2011年,該兩年每年新增住宅供應卻由於之前的金融海嘯,保持在一萬個單位甚至更少的數量,但內地先富起來同胞入市卻明顯增加,於是新盤及豪宅盤造價節節上升。

 上述指數顯示,今年最新樓價水平比對03年的樓價,整體升幅為218%。港府其實早於2010年已察覺這種異乎尋常的升勢必需遏止,因為它衍生出眾多社會問題,包括激化貧富差距及高樓價令首置家庭面對上車難等。港府逐步推出一系列壓抑措施,包措直接推出住宅用地售賣,取消地產投資作為投資移民本港的項目,打擊短線炒賣住宅而徵收的「額外印花稅」,收緊住宅樓按揭,並於去年開始籌備「置安心」及研究推「新居屋」等資助房屋,並且近期賣地引入「限呎、限量」條款、房協推「港人港樓」等。但直至今年第二季,雖然外圍受歐債危機以及內地經濟失色等利淡因素影響,本地樓市交投回落,但樓價沒有回調跡象。

提防升得愈高調整愈深

 平心而論,自03年沙士跌至谷底,至今9年樓價長升長有,早已超越97高位,老早應該是時候來一個像樣的調整,樓價沒理由長升不倒,將來始終會來一個調整,現時升得愈高,調整時只會跌得愈深,這是所有置業者和投資者都要留意的。

 有「八萬五」前車之鑑,相信港府決策層都會對局勢演變非常留心,亦都知道適時採取調節應對措施的重要性,現屆政府在任期將完之際,才做增加長期土儲的各種方案的諮詢工作,或許來得遲了一點。近年港樓市政策之難,在於外來需求來得快而不受控制,而增加土地供應及樓宇建造卻是需要經過長時間的。希望將來新增供應推出應市時,不要不幸地碰上樓市因外圍因素以及內地客潮退而進入調整期,屆時,大量新增供應反為變成推低樓價的幫兇。

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