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蘇偉文 恒生管理學院商學院院長
公營商場的營運方針是以收支平衡為原則，難有發揮。領匯以私人商業模式來營運公屋商場，在商場管理上下大功夫，這種改變亦成為爭拗泉源。然而領匯本身是一個上市基金，底下還有管理物業的公司，不像一般上市公司可以直接發揮控股股東的話語權，以為由政府回購領匯部分權益便可解決問題，其實是將問題過分簡單化。再者，要求政府回購領匯的訴求是活生生的開倒車，脫離自由市場的營運。針對坊間所說領匯令小商戶失去經營空間的意見，政府要做的不是去回購領匯，而是以另類的商場來豐富市民的選擇。
上星期領匯舉行股東大會，有團體到會場抗議，除了責難領匯加租令小商戶無法經營之外，更有要求政府回購領匯股權之議，理據是當政府成為領匯股東之後，便能行使影響力，去改變領匯的經營方向。這宗事件有重大含意，除了涉及對領匯的看法外，要求政府回購、介入私人資產經營，更是理念上的一個大事情，香港對這些意見要小心處理，不然會影響到整個自由市場的制度。
商場公營盈餘有限成死穴
領匯在2005年上市，當時是房委會將旗下的公屋商場和停車場注入領匯，並以房地產信託基金形式上市，所以本質上領匯是一個上市買賣的基金，投資者是基金單位持有人，但坊間一般稱之為股東，可是這個不同之處，卻凸顯大眾對持有領匯權益的預期落差，這點會在下文再述。領匯上市的原因很多，其中一個理由是公屋商場的營運效率不高，將領匯上市可以用市場力量，去改進這些資產的營運，為了表達政府的決心，政府更是決定一股不留。上市後的領匯在商場經營上有很大的進步，以前公屋商場給人一種暮氣沉沉的感覺，而且由於公營機構有很多規則和限制，公屋商場往往效率很低，這並不是說房委會辦事不力，而是制度上有其局限，例如商場內某個店面是規劃作文具店，即使有其他零售點有意承租，但卻無法將之租出去，平白將資源浪費。這個現象在領匯接手後卻令人耳目一新，因為領匯是以私人商業模式來營運公屋商場，在商場管理、商場形象上下了不少功夫。
然而，這種改變卻是爭拗不斷的泉源。以前的公屋商場公營營運，目標就是要為居民提供服務，重點是服務的量而不是服務的質。公營商場的一個死穴，就是營運上不可能有龐大盈餘，因為當有龐大盈餘時，各方人士都會對公營商場大肆聲討，直指公營商場斂財，要求在租金上減免，所以公營商場的營運方針是以收支平衡為原則，即使有盈餘也不要太多，否則會惹發居民的反彈。在收入不會大增的情況下，公營商場的營運便會走向平民化：商戶租金相對便宜，居民付出的費用也較低，潛規則是貨品質量上要有妥協，在一分錢一分貨的商業社會裡，也不要寄望有太優質的商品和服務。
領匯的出現，就是以商業模式，去將這套潛規則打破，結果在正面看的是公營商場營運效率上升，經過裝修後的舊式商場，有新的商店進駐，顧客也多了，看起來有朝氣得多；在負面看是以前街坊小店不見了，從前廉價的商品服務也不復返，不少市民對此深表不滿，也就是引文所說的反對聲音。
促政府回購領匯 問題簡單化
面對這個兩難，團體以為由政府回購領匯部分權益便可解決問題，其實是將問題過分簡單化。領匯本身是一個上市基金，底下還有管理物業的公司，所以持有領匯權益和可以對領匯日常營運指指點點是相對間接，不像一般上市公司可以直接發揮控股股東的話語權，所以持有領匯權益只代表可以在董事會中有影響力，但並不代表可以單憑權益的數量便可左右領匯的營運方針，團體的訴求其實是不著力。
而且，要求政府回購領匯的訴求是活生生的開倒車，脫離自由市場的營運，若果我們覺得領匯趕走小商戶便要求政府回購，同樣道理，我們是否也要政府購入其他私人商場？再將這個看法引伸開去，凡是不如意的便要求政府包底，我們是否也會以旅館房租上升不利旅遊業為由，要求政府購入私人酒店？我們是否也應以快餐店餐飲價格上升不利小市民為由，要求政府購入私人快餐店？
在領匯的爭議上，反對團體的聲音固然響亮，但支持領匯做法的也有不少，是以我們不應只看到反對的一面，而不顧認同領匯的一方。要針對坊間所說領匯令小商戶失去經營空間，政府要做的不是去回購領匯，而是以另類的商場來豐富市民的選擇。
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