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■圖為香港西環樓群。 新華社
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
記得筆者自開始向欄目投稿時，時刻都在關注本地樓價走勢，並數次預料價格會見頂向下，但都沒有應驗！樓價只會短期止升後再回力向上，幾年來仍然保持強勢。為了迫使「炒家」離場，特區政府推出SSD（額外印花稅）去大幅增加交易成本，這招已收到預期效果令「炒家」沉寂一段時間，但同時使市場的盤源立即萎縮。
在新政府上台前，本港樓市的確出現交易量趨淡但樓價較平穩情形，主要原因是買家離開戰線靜觀政府推出何種長遠政策。不過「事與願違」，新特首上任後表明沒有打壓意圖，強調不會將私樓樓價拉低去遷就市民購買力，寧願用增加供應量途徑去平抑上升中的樓價。再者特區政府又於7月16日宣布在明年起每年准許5,000名白表居屋申請人可以免補地價購買二手居屋，目標正是月入3萬元以下家庭及屬首次置業人士。
既然上任特區政府沒有將房屋政策把好關，使過去二年和未來三年的新樓供應量只是錄得年量萬個左右，這同過去二十年的平均數超過二萬個相差一半，短期供應量不足是不可能立刻改善，利好樓價的經濟因素如利息偏低、失業率不高和市民樓按比例合理即時推高樓價。讀者參考中原城市領先指數(CCL)最近已升高見歷史性的107.18，即平均樓價已超越97年逾7%；自年初起同一指數已勁升13%並有持續上升情形。
綜觀各方面的數據，不難結論出最新升浪是由本地用家帶動的。從某大龍頭代理商的成交資料分析可見幾個月的樓宇交易宗數中內地投資者比例大幅降低，這主要是得力於SSD政策實施和銀行收緊非本地居民樓宇按揭政策。從政府統計署數字顯示本地人口老化平均年齡屆40歲，中年人經濟基礎穩固並多已擁有自住的居所，他們自然地衍生出第二套房屋需求作為長期投資出租，家人/親屬居住或改善居住環境之用。
眼見新政府未能短期「出招」拉低樓價，他們積極入市推高樓價，又加上SSD開收使市場樓盤缺少，造成現時樓價「愈升愈有」的現象，而且已蔓延到各種價錢的物業中；近期的居屋價格創新高，更瘋狂的是本港豪宅升至亞洲區前列。這次升浪已明確表達出市民強烈感受到本港樓市短期上升格局已確立，問題是特區政府如何去打破這個信念呢？
特區政府應該明白如再容許樓價再大幅上升，這問題愈遲處理便更難解決，房屋政策必須包含長中短期三個層次。短期措施是以行政手段令樓市迅速降溫，如延長SSD期限，收緊第二套房屋抵押政策如增加房貸利率和減低樓按比例、降低非本地居民豪宅抵押成數等等。但這些短期措施只能收到立時降溫作用，不會效力長久，如果沒有有效制訂中長期房屋政策，市民會走回舊路再憧憬樓價仍會上升。這種止升後再強力反彈其實在上任政府數次「落藥」後已體現出來，現任政府應汲取教訓去徹底理順。
在宣布短期降溫方案同時，特區政府立刻推動房屋政策檢討小組制定十年房屋政策，去重訂公私營房屋的佔比和建造時間表，優先幫助基層市民置業包括建屋目標具體實施方案和幫助市民上樓具體財務政策，訂下目標取締「劏房」，幫助「劏房」住戶如何租用公私營房屋，如何加快五年內樓宇供應量，使短期應市的私樓量由原來預計的年產萬個加大至約二萬個以上。如果市民真的有希望「上車」，她們便不會太過急去搶購物業。
當然去解決本地房屋問題的終極方法是持續增加土地供應量。可行的七大渠道包括填海、舊區重建、更改土地用途、強制徵收私人土地、發展岩洞、改建前石礦場及更長遠的深港邊界融合方案。這幾項政策是涉及多部門工作，多社會/地區階層協調，多層面法律問題，眾多技術問題和中港兩地政府的有效配搭協調，實在費上整個特區政府和各界人士的大量氣力，必須得到全民廣泛合作和支持。
九月九日是新一屆立法會選舉。期望市民可以以神聖二票去選出新任立法會議員，可以跟特區政府共同協作去創造出更加和諧的社會，而社會和諧是建基於良好房屋政策上。今天立法會議員花太多時間在內耗上，反而討論民生時間太少。建立美好特區有賴特區政府與新屆立法會議員們攜手合作，使市民安居樂業。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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