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■中大香港亞太研究所於上月利用電話訪問的調整顯示，港人置業作為自用或投資需求都十分殷切。圖為將軍澳調景嶺高樓大廈。資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
中大香港亞太研究所於上月22日至27日利用電話訪問了約700個成年市民，期望了解對自置物業的看法。調查結果顯示，九成以上受訪者表示50%以上同意有自置物業屬於重要。另外，6成受訪者同意擁有物業較易找到對象和「一半半」以上同意買樓收租是好投資工具佔上78.6%。這項置業調查證明港人置業作為自用或投資需求都十分殷切。
從中原地產公司公布的統計數據中，內地個人買家購買本港私人住宅的比例自2011年首季8%逐步上升至今年第三季的11.2%，並18個月內保持在11-12%內，其中一手買賣宗數的內地客更持續高位，從2011年首季21.8%上升至同年第三季42%，2012年首季31.3%和2012年第三季23.1%，近期的降溫主要是得力於中國經濟放緩，央民企經營情形困難，減少資金外流到特區置業。
截至今年九月統計，公司買家購入本港私人住宅數字自2007年起計都徘徊在10-13%內，其中同樣地一手買賣佔了較高比重，上落於15-21%幅度中。後者兩組數字顯示公司買家和內地個人買家分別佔據了本地私人住宅約10-13%，他們較鍾情一手樓而買下二成以上比例。
在訪問結果公布前，政府突然出了兩狠招意圖遏抑樓價，一是特種買家印花稅（BSD），二是加大和延長額外印花稅（SSD）。前者是針對非香港永久性居民或以公司名義的買家開徵額外15%買家印花稅，並即時於翌日凌晨生效。再加大延長版額外印花稅是買樓六個月內再售出，印花稅從15%增至20%，6至12個月之間售出，稅率從10%上升至15%；12至24個月從5%提升至10%，24至36個月也要交10%。
政策目標是誘使置業人士買樓後不要短期內賣出，愈早出貨受罰愈大，迫使抄家完全撤離。無容置疑，加重稅項會收到即時效果，措施後本港私人住宅交投急跌，業主不接受減價而買家預期樓價會跌而不想現價購入，可以預料市場今年餘下二個月會「交投稀疏，價格橫行」。
這兩項特種買家和時間性額外印花稅只可以有效短期內壓抑需求，屬於以金融手段去將樓價立即叫停的手法，但未能根治樓市供求失衡的情形。筆者認為今次從打壓需求著手，短期效果肯定有，中長線仍看實際供應而定。
其實梁特首上場來已銳意去根治房屋供應量低的問題，但所遇到的社會阻力及開發期問題使他短期內未能實現，唯有以金融手段去即時挫低樓價，讓政府可以買下三年時間去拉高供應量。港人的置業夢還要看政府能否持續供應公私型樓宇，如何去尋找合適土地並順利通過規劃和開發程序，如何可以順應社會/環保人士的反對聲音，以上種種則要看特區政府的政治手腕了。
大部分港人都認為本地私人住宅是給非本港居民「炒貴」了，而上述統計數字證明近年他們所佔的比重升完後反降，這項針對性買家額外印花稅將大大加重購買成本使他們的「入市」熱情冷卻。在過去幾年，人民幣持續上升的確吸引內地買家入市，但港元的貶值會長遠使本港物業吸引力減弱，反過來國內物業變成雙贏投資工具了。究竟同胞退市可否使港人有機可乘呢？以下試相比SSD推出兩段時期香港經濟情形，從中可以得到一點啟示。
從香港經濟客觀環境考量，今天的特區經濟情形未如2010年11月首次推SSD時樂觀。2010年本地GDP全年還有5%增長，但今年估計只及1/3，本地最新失業率自2010年起維持較低水平後開始谷底回升，中國經濟只開始第三季起見底後緩慢復甦，失業率呈現有上升的勢頭。這些主觀因素會使本地經濟進入不明顯局面，而歐美熱錢持續流入使通脹升溫，預料市民買樓保值的想法仍會繼續。
既然特首奉行「適度有為」施政，則要考慮制定財政政策去協助有需要置業人士上車，尤其是首置和年輕一族。在通脹高企不下和失業率惡化情形下，政府應加速建造公屋步伐，去逐漸縮短漫長輪候時間，根治住宅/工廈劏房問題和滿足人口不斷增加的住屋需求。
展望可見未來，新一輪打壓樓價措施會使樓市淡靜直至今年底，突破點是當部分賣家願意減低價錢去套現時，買家才會積極入市。筆者訪問過銀行界朋友，他們都同意今季樓市會非常淡靜，但預期外來資金流入會持續，銀行水浸令本地拆息低企，明年首季祈望樓價輕微回吐後銀行會利用低樓息再擴大樓按生意，使成交量回復較合理水平。政府應該明白房策如治水一樣，要有堵有疏，因時制宜，為港人謀求最大福祉。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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