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蒯轍元 馬建波
自政府推出「雙辣招」一個月後，市場交投已急劇萎縮80%，投機炒賣活動受到遏制，業內機構預期未來幾個月香港樓市會出現5%－10%的跌幅，顯示政府調控措施逐步奏效，香港樓市正慢慢回歸理性軌道。這是一個健康的信號，政府應堅持調控策略不能鬆勁，且不應受利益集團的干擾，政府應密切關注未來市場的變化，及時主動做好調控策略的調整。
香港政府自10月底推出「雙辣招」遏制樓市泡沫（延長額外印花稅SSD期限；向公司客戶和外地買家徵收高額印花稅BSD）以來，已收到一定的調控效果，市場交投持續萎縮，炒家望而退卻，成交下跌近80%。同時，新招也給香港地產開發商的推盤活動帶來一定壓力。11月22日晚，香港「地產建設商會」（簡稱：地商會）終以「推行BSD政策將影響香港自由聲譽，令外來投資卻步」為由，向政府提交意見書，並針對大額成交，及舊樓收購方面的豁免，提出以下建議：1、由本港永久性居民出任董事與股東的公司買家，每年1次申報後，豁免繳納BSD；2、針對大額成交樓價在3000萬元以上的住宅交易則予豁免BSD；3、建議加入「日落條款」，在指定時間內終止BSD；4、公司購買樓齡不少於40年的住宅，並已持有80%的業權，或購買地皮，均可豁免BSD；5、過去5年已持有樓宇不少於20%業權的公司，可獲退還BSD；並建議政府放寬按揭成數，協助首次置業人士買樓等。
建議削弱政府BSD的調控力度
首先，姑且不論該建議對香港市場的自由、開放有多大幫助；但就建議內容而言，擺明是有益於香港的大地產商和大投資（機）者，同時，也將削弱政府BSD的調控力度。事實上，香港的自由開放是由香港長期的自由市場環境、市場機制和獨特的法制地位所決定，並非受政府經濟調控政策的主導和影響。正因居於這樣獨特的自由市場特徵（無外匯管制、資金自由進出、無利率調節自主），政府根據市場變化及時推出調控政策是必須的，正是為確保香港資產市場的理性、健康發展和經濟平穩運行。
第二、香港經濟結構單一，稅制簡單，稅負較輕。長期以來以地產經濟為特徵，樓市好、股市好、稅收好，經濟就好。在香港的財政收入結構中，公司利得稅和個人薪俸稅約佔40%；政府賣地收入約佔15%；政府差餉及其他各種收費約佔25%；政府投資收益佔10%；而印花稅收入也僅佔10%。也就是說，香港寬鬆的稅制環境，長期以來活躍了市場，給地產商或投資（機）商帶來了巨大的利益，並支撐了香港高地價、高樓價。因此，地商會此時提出該建議是否也忘了自身應承擔的社會責任和對香港的經濟責任。
第三、額外印花稅SSD推出兩年，雖有效遏制了本地短期投機炒賣需求，但面對全球量寬和熱錢肆虐的大環境，也顯力度漸弱，難以抗衡境外熱錢流入對香港市場的衝擊。因此，政府才及時推出加強版的SSD和遏制境外投機熱錢的BSD。如果說SSD是主要針對普通投資者或平民大眾狂熱投機調控。那麼BSD則是針對國際、境外和有資本實力者的投資（機）調控。因此，豁免本港永久居民董事、股東公司買家和3000萬元以上住宅的BSD，及制定退出時間表，與香港低增長和高通脹的經濟現實不符，並有劫貧濟富之嫌。同時，也給梁振英新政增添阻力和壓力，陷特區政府於不義。
近年來，香港樓市在政府開發土地不足、供應結構嚴重扭曲、全球量化寬鬆推升通脹和香港聯繫匯率所帶動的長期低息環境等誘因的影響推動下連續攀升。2010年香港已成為全球樓價升幅最大的城市（按年升幅達20.1%），並已快速接近1998年亞洲金融風暴的高峰。由於炒風熾烈，全年物業成交量超過15.6萬宗，國際貨幣基金組織IMF和香港金管局都發出了香港樓市泡沫的警示。為此，香港政府和金管局也先後採取了「置安心工程、九招12式規管樓花炒作、增加1200萬元或以上及所有非自主房屋的按揭首付成數至5成、降低按揭供款佔收入比及增加土地供應」等措施，及時為香港樓市降溫。2010年11月19日，香港政府更首次推出「額外印花稅」策略，打擊短期炒賣樓宇活動。措施規定「凡6個月或以內至20個月轉售物業，須繳納印花稅率為5%至15%」。事實證明，政府推出的組合策略，為香港樓市及時降溫，有效遏制了香港樓市泡沫的惡性膨脹。2011年香港樓市成交量已大幅降至9.6萬宗，按年升幅也收窄至15%左右。
遏制炒賣活動 釋除資產泡沫
2012年，由於歐美經濟持續低迷，外需市場進一步萎縮，中國經濟增速降低至7.8%。全球第三輪量化寬鬆貨幣措施和通脹預期迅速升溫，香港樓市炒風再起。9月14日凌晨，美聯儲宣佈推出新的第三輪量化寬鬆(QE3)政策，以不設期限方式進行，每月購買450億美元(約3,470億港元)的按揭抵押債券(MBS)，直至就業市場顯著改善。聯儲局將維持息口在零至0.25厘不變，並將超低息政策期限從2014年底延長至2015年中期，又會繼續推行「扭曲操作」購債策略至今年底。QE3再度刺激熱錢流入，推高資產價格，香港金管局為捍衛聯匯機制被迫連續8次在市場沽港幣，吸納流入美元。至11月中，已令香港金融體系結餘超過1800億元港幣；香港樓市主要指標：中原城市領先指數更突破120點（超過97金融危機高峰的100點），樓市泡沫隨時面臨爆破危機。
為應對QE3熱錢的肆虐和資產泡沫危機，10月26日，財政司司長曾俊華宣佈推出「兩招」遏制樓巿泡沫，史無前例針對境外個人買家和境內外公司買家，從27日凌晨起徵收相當樓價15％的買家印花稅（BSD），本地永久居民買樓則豁免；額外印花稅（SSD）則延長至3年，首半年放售的額外印花稅率由15％增至20％；半年至1年內出售物業，稅率由10%調升至15%；1至2年內出售的稅率由5%增至10％。至於2至3年內出售的物業，由毋須支付額外印花稅，改為徵稅10%。
因此，自政府推出「雙辣招」一個月後，市場交投已急劇萎縮80%，投機炒賣活動受到遏制，業內機構預期未來幾個月香港樓市會出現5%－10%的跌幅，顯示政府調控措施逐步奏效，香港樓市正慢慢回歸理性軌道。這是一個健康的信號，政府應堅持調控策略不能鬆勁，且不應受利益集團的干擾，政府應密切關注未來市場的變化，及時主動做好調控策略的調整。
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