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■圖為興建中的新樓盤。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
今年的五一黃金周剛剛結束，本港零售商打趣地說今年的黃金周已變成「搶金周」，各類高檔消費品獨金飾品店「丁財兩旺」。如果讀者步過銅鑼灣零售旺區會發現二三線街舖出現短租/減租吸客。根據前線員工反映，今年黃金周無黃金周感覺，來自一線大城市的高消費客大減，而人均消費正下跌超過二成以上，中國遊客由豪爽轉為精明轉購中價品。
其實筆者去年遊歐時已發覺高消費一族已轉戰歐洲，今年黃金周消費模型的改變更加明顯，預料十一黃金周情形仍然持續。五一黃金周假後，筆者致電某龍頭代理商高管人員詢問黃金周銷情，他們直言今年勞動節長假是近年最慘淡一年，黃金周內地睇樓團幾乎完全絕跡。根據過去十年五一黃金周新盤成交統計，今年所錄得16宗成交是創了近十年的新低數，相比2009及2011年超過100伙，今年只及十分之一。不過這也跟一手樓花新條例剛剛執行拉上一點關係。
在四月底，《一手住宅物業銷售條例》已正式生效，發展商和代理商正在摸索新例具體細則。筆者了解有超過20個住宅「貨尾」樓盤在「例前」一輪減價促銷仍未能售出，發展商只有封盤來修改樓盤的樓書去符合新例要求，既可趕快完全「清貨」，也可以此清貨活動去實務編寫售樓文件應對新例要求。
這些「貨尾」樓盤只剩下1%-5%單位，預料發展商會大幅減價以求「一鋪清袋」，準買家切記留意這個「入貨」機會。在新例實施後，市場只有兩個全新樓盤應市，發覺參觀者眾多但「入市」的買家不見踴躍，這與新例實施後準買家需要一段時間去明瞭有著莫大關係，但似乎受訪買家對新例正式執行大多歡迎。
在新例實施後，各大龍頭地產代理商主管紛紛表示購買力會回歸二手市場，但筆者卻不大同意。在一手樓銷售新例實施後，準業主的購房保障其實有所增加，起碼新樓盤的內外具體情況包括實用面積，周圍250米內的環境情形，未來發展規劃，套內間隔情形等等都受到法例規管；消費者更可有足夠「冷靜期」去充足考慮，如果有悔約更不用負上簽約後的法律責任。
新例正提升買家回到雙方較對等的法律地位，長遠來說應受準業主歡迎。相對來說，今天一手樓對準買家的保障要比二手樓交易強得多。在新例之下，發展商及其代表銷售人員必須每三個月更新售樓文件資料，且在新例她們需要背負上嚴重的法律責任，筆者可以預期開發商會盡量每期新盤「一鋪清袋」，開售定價時會傾向保守，另外加推加價也會較為克制點。
根據房屋局截至今年首季的數據估算，連同貨尾單位，今年合共可供發售的一手樓單位約2.3萬個，是近五年來最充裕一年。由此可以大膽推論，今年開發商的售樓壓力不輕，這可能迫使他們下半年割價求售，一手樓價向下會拖低同區二手業主的叫價，大家值得留意這會否下半年引發樓價較大調整。看來開發商會改變策略，轉向「薄利多銷，貨如輪轉」。長遠來說，對投地價有所抑制使樓價有望回調。
讀者的目光不妨暫時轉到工商舖物業之上。今年的五一黃金周消費不再火紅，零售商進入銷售平靜期，不會再以高昂租金搶佔一線位置，令一二三線租金同樣受壓。在五月一日，最低時薪上調至30元，零售商和食肆經營者營運成本會增加，於不明朗前景下他們再開啟新店會較為審慎。再者，全球經濟復甦緩慢和中國經濟動力正在調整，令本地辦公室和工廠租金都受下調壓力。但在全球低息環境仍會維持到起碼2014年底的情形下，工商舖的售價不會遇上巨大跌幅，不過其上升動力正逐步下降。
在五一黃金周之後，物業投資者/準買家應回到基本因素，投資物業項目前都先注視自身供款能力及租金回報率。在住宅投資上，各準買家應「先做功課」去清楚了解售樓文件，給予自身最大保障，充分享受新例下的權利吧。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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