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■香港建築成本高昂，加上專業人士及銀行利息等費用，令新樓難大劈價開盤。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
在美國退市、港府無意撤雙辣稅、樓市成交萎縮等訊息籠罩下，看淡樓市前景的聲音此起彼落。規管一手樓銷售的新例自4月份開始實施，經過幾個月適應及籌備後，近日又見多個樓盤銷售的宣傳訊息，在環球經濟不明朗，以及本地打擊炒樓措施仍然嚴厲執行下，預料各新盤均會各出奇招，爭取銷售成績，但萬變不離其宗，始終成敗最重要因素取決於新盤訂價，在現今市場環境兼且在互相競爭的情況下，預料發展商訂價都會較為克己，但現時建築成本高昂，大幅劈價的機會大。
供需為決定價格最重要因素
根據發展商所透露，一般有質素的樓宇，建築費至少每方呎3,000至4,000元，分層豪宅的建築成本更達每方呎6,000至7,000元，加上地價比如將軍澳區的約每方呎4,000元，另外尚有專業人士費用及銀行利息等，總成本加起來，應該賣多少錢一呎才可回本，相信讀者不難自行判斷。根據經濟理論，商品的市場價格並不與成本直接掛鈎，就算發展成本高漲，亦未必可以加價出售，反為市場供應與需求的互動，才是決定商品市場價格的最重要因素。
當市場供過於求的時候，商品價格會回落，反之，當市場求過於供的時候，商品價格會被推高。要證明很容易，商舖的建築成本與住宅樓差不多，但旺區商舖動輒每呎幾十萬元，這是因為旺區人流多，做生意回報高，於是想在旺區開店者需求大，但旺區店舖供應少，就算舊區重建後，新樓地舖面積依然沒法增加，是供應遠低於需求令到旺區地舖價格及租金高企，與發展成本無必然直接關係。另一個極端例子是前幾年的新界區工廠樓，呎價只是幾百元，基本上市場每年很少甚至零新增廠廈供應，但當時廠廈建築成本起碼每呎千多元，證明市價與成本掛鈎。
佔物業交投大比重的是住宅，當中又以中小型單位佔所有住宅交投量的9成以上。把上述供求理論應用到當今住宅樓市，現時是供應受制於前幾年賣地少，市場新增供應因種種原因以唧牙膏方式推出，而自年前金融海嘯、全球量寬之後開始，本地住宅樓市需求就很強勁，尤其是來自投資者那部分特別強大，但在今年初港府針對性推出連串辣招之後，基本上已把來自投資者那部分需求摒諸門外，樓價在過去6個月處於一個橫行狀態，在用家主導下，每月的市場成交宗數持續在低水平徘徊。
雖然住宅樓價未必跟發展成本掛鈎，但在商言商，發展商不會做蝕本生意，一般新樓訂價都會參考總發展成本，再加上若干百分比的利潤，然後開盤。發展商只會在市場形勢轉差時，才劈價賣貨尾。假如樓市持續不振，好像沙士肆虐期間一樣，發展商寧願少做生意好過蝕本，減少甚至停止投地，直至市道好轉才重新積極入市。
至於從用家角度看樓價，主要決定因素還是家庭負擔能力，近年香港平均家庭入息比對樓價升幅有頗大落差，雖然政府成功把樓價凍結在現水平，但仍應多推刺激經濟措施，令市民平均收入上升，始能有機會提升其負擔能力。
人為壓市幫人上車有後遺症
筆者不贊成以簡單口號式宣稱把樓價壓低兩成，說是會幫人上車。應要全盤考慮其牽連的後果，壓低樓價現水平兩成，可能令發展商連收回成本都有問題，最後發展商只會抽身離場，港府賣地收入下降，新供應住宅更少。另外，銀行在高位接受樓按，樓價跌兩成代表其按揭資產質素變差兩成，對利用物業向銀行融資做生意的人，亦會面對銀行因抵押物減值，而收緊其信貸的負面影響。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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