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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
無論在甚麼場合，碰到甚麼人，筆者都會被問及未來樓市去向的看法，證明人人都關注這個話題。未講個人看法之前，通常會反問對方怎樣看，好讓筆者作一個非正式統計。不難發覺比較半年前，看淡樓市的人比例愈來愈高，近日的情況更加極端，基本態度已轉變為明年樓價看跌多少而己。本地樓市資訊透明度高，樓市旺淡趨勢反映眾多個體在同一市道下，所作的買、賣或者不買不賣以及如果選擇在當時買或賣所願意接受的價格，當較多人相信樓市前景看淡時，未來樓市真的走向趨淡居多，而樓價亦會逐漸向下調整。
看淡的理據較聚焦於政府對樓市的壓抑措施，歸究於「政策市」。業界認為3D雙辣稅過重，對相關行業打擊很大。近月土地註冊處公布每月成交只得5,000宗左右，持牌代理約36,000人，即是平均每7.2人才分得一宗。再看九月份物業註冊金額242.2億元，是4年半新低，比對上月下跌約兩成，平均每宗成交金額下跌相同幅度。雖然中小型住宅樓價靠穩，但較大金額物業成交價下調較大。
近日有發展商在反映各項優惠之後，以比二手價平兩成的定價推售西九豪宅貨尾，較特別的是發展商以大幅回贈印花稅70%作招徠，這是以補貼大部分稅項來減輕買家的入門費用，無疑成功吸納到一些積聚的購買力。但以往經驗顯示，同區二手盤勢將因此受壓，個別業主如在此時急於套現，必須要以比新盤更低的叫價，才會較易成功出售。有區內擁有物業人士說，西九業主實力雄厚，大都打算作長期持有，就算新盤減價，亦不會跟風劈價放售。
一位本身是專業人士及想置業的朋友向筆者說，呎價3萬元的豪宅就算減20%價也會是他的目標，事實上樓市主流是佔整體住宅物業存量90%以上的中小型住宅，後者樓價仍然偏高，就算港府出了那麼多辣招，仍未見中小型樓價回落到他認為合理的可負擔水平。中大亞大研究所早前民調，顯示有達六成市民支持維持「辣招」，這是現階段社會上普遍的主流意見，但假如整體樓價能夠如上述西九樓盤的調低兩成，中大的民調或會有較多人支持減辣。
加息料推遲 影響屬中性
曾多次提出，要樓價回穩，治本之道是恢復供求平衡，港府已在土地供應方面做了大量工作，無奈面對需要解決的難題眾多及耗時，短期維有以治標的各項稅務辣招抑制尤其來自投資者的需求，在未收到預期成效之前，社會民意仍較傾向維持各項對樓市的措施。美國剛傳出溫和鴿派的耶倫獲提名接掌聯儲局，料不會急於退市，加息周期料亦推遲，這個消息對港樓市屬中性，短期內暫無加息威脅不代表明年會加息，但香港需要更多時間來解決供求失衡，或許有些幫助。
無論如何，在現時民調下，料港府各項「辣招」稅項不容易在立法會被大幅修訂，樓市將持續成交萎縮。明年本港經濟表現可能較今年遜色，在新盤減價潮帶動下，整體樓價或會慢慢下調最多20%，中小型住宅樓價在剛性需求強大下，或會下調較窄幅5%至10%。在未能大幅增加住宅供應的這段時間，筆者認同港府應加大力度增建公屋，為低下階層提供住屋安全網之餘，亦是最佳扶貧措施。
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