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——專訪高廣垣
剛結束的中央經濟工作會議傳達出一個重要信息，中央正在轉變房地產調控思路，即由解決「房價上漲過快」的具體問題，轉變為「住房供應體系建設」的系統問題，進而把房地產業融入與整個經濟結構調整和改革的體系之中。在此大背景下，2014內房走勢會如何變化？全國工商聯房地產商會香港分會主席高廣垣在接受本報專訪時表示，2014年內地樓市在總體可控局面下將逐步靠穩，不會出現今年的漲幅，但也不會大跌。 ■香港文匯報記者 羅縈韻
在經歷了一年多的熾熱之後，內地房地產市場在今年年末出現「退燒」的跡象，70個大中城市房價環比漲幅不斷收窄，房地產開發投資、銷售等增速也跌至年內低點。展望明年，高廣垣認為，內地一、二線城市房地產價格仍將靠穩，三、四線城市則會出現價格下跌的局面。
綜觀內地商品房的發展，高廣垣指出，商品房市場從98年開始蓬勃起來，最初物業種類只集中在住宅方面的開發，近年則逐漸走向多元化，如商場、辦公樓、酒店，以至物流中心等，各適其適。他指出，中國新領導層一直主張房地產價格由市場來自行調節，而不是太多的依靠行政手段來干預，這本身是一件好事。但是經過美國的量化寬鬆政策，以及在內地缺乏投資渠道的情況下，房地產價格已非常高了，若由市場自行發展也有一定的危險性。
在他看來，明年一、二線城市房價走勢還是較穩的，不會大幅下滑，因為這些地區的房地產供應還是較為不飽和，再者，政府已針對住宅市場出台了一系列政策，新一屆政府也不希望再用新的行政手段來管理市場。不過，三、四線城市已呈現供過於求的現象，這些地區的住房價格明年或會下跌。儘管房地產市場已存在泡沫，但高廣垣認為不一定是壞事，他現時也很難斷定泡沫爆破的具體時間。
寫字樓方面，高廣垣認為只能看好一線城市中的寫字樓發展，因為其它城市對辦公樓的建築並不十分講究，需求方面也不太強烈。此外，現在供應較多的是商場，而且有很多綜合體。他指出，在電子商貿的衝擊下，一些中低檔商場的經營較為困難，大部分城市在此方面可能會出現供應過剩；其次，消費者行為模式變化較快，國人消費模式改變的速度讓香港都望塵莫及。「這種快速變化令到商場難以適應國人新的消費行為，因為商場一旦蓋好就很難再去改變它的檔次。」
看好物流倉儲物業
物流和倉儲可能是發展最好的一塊，「現在在中國，一件產品從出廠到最後運達零售環節，這中間的分銷成本比美國高很多倍，在此方面中國的物流倉儲是十分有前景的；更何況，國家在政策方面也未對物流方面作出限制，且現在中國人的財富越來越多，國家也應該鼓勵消費。」
至於工業地產的走勢，高廣垣則認為要配合城市的發展。他進一步解釋稱，首先，要看當地的資源及產業結構；其次，要看當地政府的運作能力，是否有能力引進一批善用當地資源與定位的大企業。他認為，每個城市都可以建設CBD或者大型住宅和商場，但是興建工業園區就相當不容易，不僅需要考慮當地正處於甚麼發展階段，也要顧及自身有甚麼資源可以拉動這個園區。
對於香港的樓市表現，高廣垣表示擔憂。他直言香港樓價水平已漲得非常厲害，雖然市場需求仍然很大，只要沒有外來因素的干擾，樓價暫時還不會有大跌的理由。至於外來因素是甚麼，他暫時還難以判斷。在他看來，明年本港土地供應還是緊張的，其次宏觀的經濟環境沒有大幅加息的可能性，除非出現大的變故，否則本港樓價雖然會跌，但是幅度不大。
談及內地目前的房地產發展融資狀況，高廣垣指出，銀行提供貸款予房地產商基本都會選擇那些較大的房地產商，中小型的房地產企業則偏向選擇信托公司，民間資本也很想進入房地產市場，不過發信託還是有一定風險的，因為其監管不像銀行那麼直接。其次，國內也成立了很多房地產基金，未來應該還是會有較大發展的。
倡政府積極研究REIT發展
他認為，目前內地房地產融資渠道比較單一，多集中在銀行和信托公司，所以預計未來有三個方面可以發展。首先是房地產基金，以私募基金的投資方式，這在海外市場發展得很成熟，現在民間、企業及機構投資者的資本應該進入這個圈子裡面。目前房地產行業都普遍看好房地產私募基金，但是有關基金的審批相當困難。所以他認為，倘若中央政府打算重點培養上海自貿區、前海及南沙這些地方，就應該將成立房地產私募基金在這個區域內先行先試。
另外，他認為不動產投資信託基金（REIT）的發展也非常有前景，建議中央政府加緊研究。現在國內高質量的不動產很多，如高級酒店、商場等，租客的檔次也很高，在這種情況下，REIT可以將長遠的資金引入房地產市場，如保險等，這些長期的投資都可以引入。當然，REIT也是在國內做會比較好，亞洲區很多地方已經有REIT了，而中國還在等。此外，商業按揭證券化（CMBS）的市場也值得考慮。
對於資金配置的建議，高廣垣認為可在亞洲其它地區物色投資機會，如：馬來西亞。此外，歐洲和美國也是比較合適的投資地點。他解釋稱，歐洲目前資產價格相對便宜，預見未來將逐步回升；而美國的經濟動力相對強勁，幣值走勢也比較堅挺。
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