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■假如樓市是下調當中，延後售舊單位會變成高買低賣。圖為香港的高樓大廈。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
政府宣布放寬雙倍印花稅(DSD)條款，即時將「先買後賣」換樓客豁免DSD的六個月時限，由原先已購買新單位簽臨約(Preliminary Agreement) 日期起計，調整為以簽署轉讓契(Assignment)後才計算。市場上有人認為這是政府「減辣」之舉，但港府強調這是技術性調整，讓當事人有更充足時間去完成沽售手頭上舊單位。亦有人認為假如購入的是新單位的樓花，由於等待出入伙紙還有相當長的時間，業主可以持有原住宅更長時間甚至待善價而沽之，這種說法在升市時是對的，但現時經濟形勢不明朗，加上政府在增加供應兼實施雙辣招，樓市下行機率較大，先買後賣兩者時間相隔愈遠，需承受貴買平賣的風險。
料對樓市影響只屬中性
除此之外，另一項微調是連同購買的一個車位亦可獲豁免DSD。估計兩項調整，都是在審議過程中，收到意見的反映，而政府亦認為合理而作出調整。港府強調，這只是技術性的修訂，不代表政府在現階段有「減辣」的意圖，反而仍需維持現行的需求管理措施。事實上，在政府於去年初實施雙辣稅，並有需求管理措施以及同步增加市場供應後，樓市無論在成交量及樓價方面均受到制約。樓市橫行稍偏軟的格局已成，現階段作技術上的微調所帶來對樓市的影響理應只屬中性。
在審議印花稅草案過程中，有意見認為DSD的6個月換樓豁免期，由買入新單位簽臨約起計，會對換樓自住業主構成壓力，愈迫近6個月終期日，愈會需要降價，但求售出舊單位，否則不獲豁免而要交雙倍印花稅。按照新修訂，由簽轉讓契起計，在二手樓交易的情況下，一般成交期為簽臨約個半月至兩個月左右，換句話說，即是豁免期延後了同樣時間才開始計，換樓業主要盡速售出單位的壓力仍在，但起碼多了個把兩個月時間去做。筆者認為這修訂仍未理想，因為現時市道下，要以合理市場價去售出舊單位，6個月期間未必一定成功，假如能放?至9個月則更加理想，從換樓自住業主的角度，在橫行市甚至下調中的市道下，是沒有誘因去拖延售出舊單位，怕的只是因急欲售樓被壓價，假如被壓價金額大於雙倍印花稅的「雙倍」部分，最後業主可能索性不賣舊單位。
有市場人士認為今次修訂對樓花銷售有幫助，筆者只部分認同這個說法，一般由購入樓花到簽轉讓契有段相當長時間，假如這段時間是升市，延後售舊單位會造成低買高賣的效果。假如樓市是下調當中，效果剛剛相反，延後售舊單位變成高買低賣。
換樓欠誘因 業主多觀望
樓換樓自住業主一般只得一個單位，買樓賣樓過程中，對他們來說是既繁複又耗時，現時政治經濟形勢不明朗，不久的將來說不定會加息，中國與鄰近國家或會開戰等等因素，用家較大可能一動不如一靜。除非新樓樓花質素佳而訂價吸引，否則用家換樓，還是應該盡速完成一買一賣，以減低拖長時間所帶來的風險。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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