 放大圖片
■圖為香港領匯旗下公屋商場慈雲山中心。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
踏入馬年，世界經濟復甦仍然不明顯，而且中國經濟經過了超過十年景氣後已呈現疲態，正進行結構性調整。外圍市場不確定性因素繼續增加，加上中國經濟前景不明朗等，港股近期仍處於年初至今的橫行區間內，資金避險氣氛濃厚，促使資金流入房地產投資信託基金(REITS)(下稱「房託基金」)，公用股等高息股避險。
5月16日恒指收22,712點，而十年期美債息創今年最低至2.496厘，令香港的「房託基金」股票得以保持強勢，成交量更大幅增加。面對着本地房地產市道受制於政府「辣招」，中短期各樣樓價明顯地「易跌難升」，且長線供應量會持續上升，今年內投資者應否下注「房託基金」股票呢？
派息率遠高於普通股票
「房託基金」股票類似封閉式共同基金，投資標的物為各類房產，包括辦公室、高檔住宅、服務性公寓、商場、旅遊地產、工業/物流設施、衛生/保健設施、基建項目等等，使投資者獲得房產市場交易、租金及溢價所給予的綜合利潤。「房託基金」股票主要收入來源是物業租金及各類牌照收入，相對較為穩定，尤其在經濟發展成熟地區，而且信託管理人必須把絕大部分的可派盈餘用作派息，所以「房託基金」股票的派息率遠高於普通股票。
截至今年首季末，香港的「房託基金」股票共有10隻，一半數是綜合物業類別、投資酒店或商場各佔二席，單是辦公室投資佔一席，市值超過22億美元，派息率介乎2.3%至7.0%，平均派息率是5.8%。素來美債息率是投資收息股及「房託基金」股票的重要指標，而機構投資者對風險溢價的最低要求是要較十年期美國債息高約1.5厘以上。
其實十年期美國債息自從今年一月突破了3厘後，今年息口走勢徐徐向下，更於五月十六日創下今年低位的2.496厘，若以美息2.5厘作計算，即投資回報率逾4厘才可過關，而香港「房託基金」股票絕大部分是4厘或以上，使其吸引力大增。從上述簡單投資分析中，大家會同意今年是買入「房託基金」股票合適的年頭，但究竟是買下哪種類別呢？
芸芸「房託基金」股票中，單純是主營零售物業只有2隻，即領匯(0823)和置富(0778)，尤以領匯是「巨無霸」佔上超過11億美元的市值。從過去三年旅發局/旅遊事務署公布的訪港旅客消費及相關數據中，大家可以發現她們仍然持續上升但升幅已年復放緩中。今年三月份本港零售業總銷貨值更錄得首次按年下跌1.3%，說明本港零售市道增長乏力，尤以貴價商品如珠寶、鐘錶、電子產品及汽車為甚。如零售市道增長持續不繼，去分析零售物業的「房託基金」股票時必須關注在續租時的議價力有否被削弱。
投資者也會注意到領匯現在招標放售手中五個較小型商場，筆者認為此乃明智之舉，既可放售較次等質素資產，也可省下大筆維修工程費用，更可回收資金買入更具質素的資產，甚至可擴展投資地帶至神州主要城市核心商場。在估計五隻綜合物業類別的「房託基金」股票中，投資者應該分析其各類物業比重、租金收入分配及未來租金上升潛力。
持商業及車位物業較看好
以商業、工業及車位比較，筆者較看好商業及車位兩種，如果該股票商業及車位佔上較大比重，則會於後市中容易勝出。餘下兩隻是投資酒店的，富豪(1881)主攻本港酒店，但開元(1275)則主攻神州酒店，投資者需要分別關注本港及內地遊客數目增長情形，未來該區酒店供應量及酒店房租增長潛力！無可否認，進入本港及內地遊客都年復增長，前景是不俗，但遊客種類的增幅尤為關鍵，更加重要是酒店業主/經營者能否興建及營運相關檔次酒店去滿足增長較快的旅客需求！
香港股票市場監管機構正進行修改房地產基金運作守則的公開諮詢，倡議修改內容包括容許該等基金進行不多於總資產值10%的房地產開發投資，進行不多於25%總資產投資入其他指定金融產品等。其實這些修訂是對這類股票利好的，既可增加投資種類去分散風險，也可間接地增加回報率，更可令房託基金公司享受整個物業發展流程各種環節的不同利潤形式，是值得支持的。
未來「房託基金」股票的投資價值仍要視乎美息走向、本地物業價值走勢及外來(尤其內地)經濟因素。2013年可以說是中國房產年，究竟2014年會否是「房託基金」年呢？大型上市內房股會否分拆旗下收租物業香港掛牌「房託基金」股票上市呢？其他類別如物流/醫院/旅遊地產「房託基金」股票可否香港成功上市？「房託基金」股票未來做大做強，產品多元化是更加理想的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
放大圖片
