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■分析認為，內地樓市步入調整期，過去十幾年的黃金增長時期已經一去不返。資料圖片
比富達證券（香港）業務部副總經理 林振輝
今年內地樓市風光不再，房價加速放緩、銷售下滑，不少開發商出現資金鏈問題，內房下行趨勢明顯。據中國財政部和統計局近日發佈的數據顯示，今年1月-4月商品房銷售面積同比下降6.9%至27,709萬平方米，商品房銷售額則同比下跌7.8%至18,307億元（人民幣，下同）；70個大中城市4月份新建住宅價格環比上漲的城市也由3月份的56個減至44個，是2012年10月以來上漲城市最少的一個月。近期關於地產商資金鏈斷裂的報道層出不窮，顯示樓市遇冷令地產商資金周轉受壓。為穩定經濟，不少地方政府紛紛出台措施，為樓市鬆綁。
庫存高企 資金鏈續緊張
不過筆者認為，不論是地方政府取消限購抑或有關部門要求銀行保證房貸暢順等措施，都無法扭轉內地樓市的下行趨勢。首先是房地產供給嚴重過剩，庫存量高企。據上海易居房地產研究院公佈的數據顯示，截至4月底，重點監測的35個城市新建商品住宅庫存總量同比增加19.5%至24,891萬平方米，創五年來新高；對應存銷比率也由3月份的13.9個月上升至15.2個月，去庫存時間大增。其中一線城市庫存問題不大，但二三線城市庫存問題嚴重，如溫州存銷比高達42.4個月，需要用接近四年時間才可以沽完目前庫存，而且還未考慮在建新樓。
其次地產商資金面難現寬鬆。樓市量價齊跌已經令地產商資金鏈受壓，銀行貸款、信託及管道業務等融資手段收縮更令地產商雪上加霜。儘管包括央行在內的有關部門一再要求銀行放鬆房貸，例如要求銀行起碼要保證首套房貸款等。但考慮到銀行自身壞賬率上升，資金成本升高等因素，銀行執行放鬆房貸的力度有限。即使地方政府放鬆限購，也難以左右銀行的信貸政策。此外，銀監會不斷出台措施監管影子銀行業務，地產商的融資手段進一步被收窄。
步入老年社會 購買力降
人口結構及購買力水平的變化也顯示內地樓市剛需觸頂。中國實行計劃生育超過三十年，人口紅利將會在五年內見頂回落，屆時適齡工作人口比例將會出現明顯下降，許多家庭將出現兩個人撫養三個家庭（新婚夫婦及各自父母）的狀況，支出增大導致房屋需求下跌。現時樓價已經非常高，一二線城市許多家庭的月供收入比已經超過70%，普通家庭已經難以承受目前樓價。筆者相信，短期的限購鬆綁或微刺激都不會改變房地產行業下行的趨勢。內地樓市已經步入調整期，過去十幾年的黃金增長時期已經一去不返。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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