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■戴德梁行北亞區行政總裁張國正表示，上海甲廈市場在未來三年將有超過600萬平米新增供應。
香港文匯報訊（記者 俞晝 杭州報道）在中國整體零售業消費疲軟，商業地產走勢下行的今天，戴德梁行北亞區行政總裁張國正接受本報訪問時表示，上海地區商業地產仍將受惠於上海自貿區的成立，但同時上海商廈未來也會面臨供應量增加的問題。他又看好三四線城市和大城市新興區域的商廈前景。
上海自貿區的批覆對它未來的房地產市場有着積極正面的影響。戴德梁行報告顯示，上海商業地產到2016年仍會看到穩定增長，其中甲級寫字樓租金將上升3.45%，一線店舖租金將上升10.45%，甲級物流租金會上升7.25%。
上海空置率或高至20%
就寫字樓市場而言，張國正認為，長三角地區主要城市未來的供應量都比較充足。上海的大虹橋區域、南京的河西新城和杭州的錢江新城未來三年推出的辦公面積都將超過百萬平米，這無疑會對長三角寫字樓的租賃和去化帶來不小的壓力。「目前上海甲級寫字樓的空置率在8-9%之間，雖仍維持在相對平衡的水平，但未來三年將有超過600萬平米的新增供應，預測空置率將被推高至20%，很可能會出現供大於求的現象。」
從區域來看，浦西和浦東的供求情況差別很大。浦東地區甲級寫字樓受惠於自貿區設立的影響，租金依然保持堅挺，空置率只有2%。而浦西地區主要受到去中心化趨勢的影響，租金呈現小幅下跌，空置率也將伴隨着大量新增供應逐漸上升。」他又指，總體而言，上海及上三角地區寫字樓的投資回報率偏低，目前在5.5-6.0%左右。
京津冀一體利好北京外圍
今年全國兩會的政府工作會議中，強調要打破「一畝三分地」的思維來推進京津冀一體化戰略的實施，標誌着京津冀一體化進程開始進入加速發展期。對此，張國正認為，京津冀一體化固然是利國利民的好事，但也存在許多制約因素，對於各個城市而言既是機遇也是挑戰。
京津冀一體化戰略是推動北京、天津、河北三地房地產發展的重大利好因素。隨着京津冀之間高鐵線路的發展，區域內主要城市將實現一小時交通圈。
張國正指出，交通一體化的率先發展便於勞動密集型產業向北京外圍區域遷移，新興產業園區將不斷湧現。新興產業園區內從業人口數量的增長，會衍生出大量的居住需求和消費需求，從而驅動新興區域內商業地產的加速發展。「北京的高房價和嚴格的限購限貸政策，部分工薪階層的住房需求外溢，會助推北京周邊地區的住宅和商業物業市場。以香河為例，去年商品住宅成交面積較2012年大幅上漲2.02倍。」
北京產業轉移或難消化
然而，最近北京擬定的207家第一批產業轉移名單中，多數企業屬於「三高一低」型企業，高投入、高能耗、高污染、低收益，所以天津及河北對接的熱情不高，這反映城市群在產業轉移中僅僅從自身利益考量，還沒有提升到區域經濟的高度和層次。
對此，他認為，區域各個城市在選擇未來產業發展方向時，應該盡量避免同質化競爭，而是優勢互補，差異化共存。比如北京西直門的動物園服裝批發市場就將搬遷到河北，就是充分考慮到北京地價高、人力成本高、交通擁堵的現狀。
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