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■金管局昨突然出兩招，變相「加辣」阻止「炒樓」。資料圖片
大幅調高收租扣減率 收緊空殼公司借貸審批
香港文匯報訊（記者 梁悅琴）市場憧憬美息緩加或僅小幅加息，樓價指數（中原CCL）去年急升達11.24%，今年來繼續向上，截至上周五升至133.64點，連續兩周創歷史新高，樓市風險積聚。金管局昨突然出招，今日起要求銀行調高借款人物業租金收入的扣減率，其中有租金證明的扣減率由原來20%上調至30%，無租金證明扣減率由原來的20%上調至40%，變相「加辣」阻止投資客入市。金管局又要求銀行對企業按揭借款人做好盡職審查，了解其有無實際營運。
市場預期低息環境持續，本港樓價升勢未止，近月來一、二手住宅樓、甚至商業物業、車位等亦吸引不少投資者入市，部分公司名義投資者甚至把名下物業加按套現再投資。
「包租公」每月成本增14%
為了減低銀行借貸風險，金管局昨向銀行發出指引，今日起要求銀行在計算借款人的供款與收入比率時，其已有的物業租金收入扣減率要由原本20%增加到30%至40%，其中有租金證明扣減率為30%，無租金證明扣減率為40%，變相「加辣」收緊按揭。
假設一個「包租公」現時擁有將軍澳峻瀅一個實用面積694方呎的高層單位收租，月租約2.2萬元，計劃以約1,200萬元買入沙田松翠小築一個實用面積993方呎的地下單位，以最多借50%樓價、供20年、年利率2.5%計，月供約31,794元，以目前銀行計算供款與收入比率，其現有物業租金扣減率20%計，租金收入打8折，相等於17,600元，供款比率55%，但今日起打7折計，只等於15,400元，供款比率降至48%，才可符合新按揭要求，「包租公」每月的成本要增加14.2%。
殼公司借貸看齊按揭要求
金管局指出，最近對部分認可機構進行一輪現場審查，檢視它們就確保遵守金管局制定的物業按揭貸款審慎監管措施所推出的政策與管控的成效。然而，在抽查中發現，部分認可機構在提供用作購買或加按物業的信貸融資時，對營運公司作出較為寬鬆的詮釋。部分被抽查的物業按揭貸款的企業借款人，除了作為物業持有、投資或租賃的工具外，並沒有明確的業務運作。這類公司的組織結構與由個人成立而用作這些用途的空殼公司沒有實際分別。認可機構在提供物業按揭貸款予這類公司時應遵守逆周期措施，包括適用的最高按揭成數及供款與入息比率。
基於以上的觀察結果而言，金管局提醒認可機構應採取穩健有效的方法，以識別借款人是否一間有實質業務運作的營運公司。認可機構應制定有效的管控及檢視系統，以確保所有認可機構豁免跟從逆周期措施的借款人是有實質業務運作的營運公司。
金管局曾於2009年10月30日發出通告，訂明在計算供款與入息比率時，租金收入總額應至少作出20%扣減，以計及相關支出（如維修費、地租及差餉、管理費、物業空置成本及物業或利得稅）。該局在檢討市場趨勢及有關現場審查結果後，相信上述扣減不足以覆蓋相關支出，因此金管局昨日突然發出指引，今日起認可機構應採用較高的扣減率，在有租金收入證明的情況下，採用至少30%的扣減率，而在沒有租金收入證明的情況下，需採用至少40%的扣減率。
金管局指，為免引起疑問，最低租金收入扣減率適用於個人及企業借款人的住宅、非住宅物業及獨立車位的按揭貸款。在合適的情況下，認可機構應考慮採用高於上述水平的扣減率。
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