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中銀香港高級經濟研究員 蔡永雄
鑑於市場對環球經濟放緩和美國即將加息的憂慮，近期環球金融市場大幅波動，並引發市場對本港樓市前景的關注。在過去12年樓市的升浪中，本港樓價曾在2008年環球金融海嘯和2011年歐債危機及美國歷史性地被下調信貸評級出現了調整，前者於2008年6月至2008年12月下調了17%，後者則由2011年6月至2012年1月下調了不到5%，兩者的調整幅度都不算太大，惟現時的環球經濟和樓市情況均與當時大為不同。
首先是本港的樓價水平，本輪住宅樓市上升了接近12年，現時樓價的水平已分別較2008年6月及2011年6月的高位超出138%及60%，與本港經濟過去數年僅溫和增長的情況並不匹配，故若現時本港樓市面對一場新的外部衝擊，其所受的打擊理應較上述兩次危機為大。
無疑，現時環球金融市場大幅波動，一些以出口大宗商品為主的新興市場經濟和貨幣所面對的調整壓力甚大，但與亞洲金融風暴時期相比，目前這些新興市場國家除了擁有可觀的外匯儲備外，其浮動匯率亦可發揮自我調節的作用，加上經濟基本因素有所改善，故相信本輪新興市場危機不會大規模地爆發。至於中國方面，其經濟基本面其實是眾多國家之中最強的，今年經濟增長率料不會與7%左右的目標有太大差距，加上低通脹、經常賬盈餘、低財政赤字、低外債、高外匯儲備等支持，且內地仍然實施資本管制，當局在貨幣、財政以及其他政策上仍有足夠能力維持經濟和金融系統穩定，故爆發金融危機的機會相信不大。因此，本輪環球金融市場波動和新興市場危機所帶來的影響力和震撼力料不能與美國次按危機和歐債危機相比。
利率正常化料緩步推進
此外，過去數年支持本港樓市上升的低息環境亦產生了一些變化。8月底，聯儲局在Jackson Hole舉行年會，聯儲局副主席費希爾指出美國經濟增長強勁，通脹料將逐步回升，令市場憂慮美國有機會在9月份加息。然而，在中國經濟放緩、商品價格滑落，以及市場動盪下，相信有不少委員仍擔心美國經濟下行的風險正在升溫。雖然聯儲局加息與否在周五凌晨便會揭曉，但在今年內加息的機會仍然較高。
可是，面對環球經濟的高度不確定性，加上其他主要央行仍在擴大貨幣寬鬆的力度，未來聯儲局加息的步伐料將相當緩慢，且不排除在開始加息兩三次後，或有一段觀察期，預料聯儲局將以摸着石頭過河的方式來處理本輪利率正常化的過程，故其對樓市的影響將會較為溫和。再者，金管局近日在聯滙制下的強方兌換保證水平共承接了60.8億美元沽盤，變相注資471.2億港元，令銀行體系總結餘增至3,378億港元。在港元結餘和資金充裕下，港息料將長期維持於近乎零息水平，故即使美國年內加息，本港跟隨加息的時間亦大有可能滯後。
發展商大割價機會不大
另外，本屆特區政府一直加大力度增加短、中、長期的土地和房屋供應，雖然增加供應並非一朝一夕可以完成的，但相信在經濟和金融市場波動加劇下，特區政府仍會維持其加大土地供應的策略，推售土地的步伐不會受到太大的影響。在這一背景下，發展商應不會過分惜售其發展項目，料會採取貨如輪轉的策略，故若未來市況未能在短期內好轉的話，不能排除個別發展商或會以較積極的態度割價出售，對整體樓市帶來壓力，惟目前地價和建築費仍然高企，發展商大幅割價的機會亦不大。
二手樓市成交將會萎縮
因此，預料一手市場將奪去部份二手市場的成交，加上二手業主一般較為惜售，特別是政府落實了額外印花稅政策，對在取得物業後36個月內出售的業主徵收額外印花稅，變相減低部分二手業主出售物業的誘因。再者，金融管理局已七次推出按揭貸款的審慎監管措施，故絕大部分業主的按揭成數不高，且2011年的數字顯示本港有近六成居住在自置物業內的業主是沒有按揭及貸款，反映本港家庭住戶的財政狀況健康，預料因經濟需要而大幅割價賣樓的業主為數不多。在上述背景下，預期未來數月本港二手樓市成交將會萎縮，住宅樓價則有機會先行整固，並從7、8月份的高峰回落數個百分點，但若沒有爆發足以影響全球的大規模金融危機的話，本港住宅樓市出現大幅下跌的概率仍然不高。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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