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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
在全國兩會中，總理李克強宣佈政府工作報告，將2016年目標的GDP增速定為6.5%至7%，CPI增速為3%左右，城鎮登記失業率為4.5%以內。
目標在前，但是內地經濟前景形勢複雜。解決當前經濟不前的共識思路是供給側結構改革，其促進經濟增長的效果主要體現在中長期，中短期去庫存反而有緊縮效果。
新增職位減就業壓力
踏入今年，製造業和非製造業PMI呈現收縮，且去產能必然會造成一部分職工下崗，重災區煤炭、鋼鐵行業預料有180萬人。再者今年高等院校畢業生將突破750萬人，經濟增長減速不利服務業吸納年輕人口等多種因素促使今年就業形勢面臨巨大挑戰。化解房地產庫存量，提振房地產開發商增加投資，帶動房地產及其上下游行業回暖，將可提供不少新增職位，緩解就業壓力，使城鎮失業率達標。
去年年底，中央政府定調「去庫存」為房地產業未來一段時間的政策目標，且推出一系列金融措施幫助「去庫存」上路。但是三四線城市庫存量未顯著回落前，春節過後已出現一線城市尤其深圳和上海無論一手或二手樓市瘋狂活躍情形，出現「日光盤」，排隊賣樓，小業主連番反價甚至封盤，中心城區二手租買渴市的警號。這跟中央政府的既定目標違背，並且引發「虹吸效應」，不利三四線城市去庫存，不利一二線城市控制人口增長、成本下降和不利整體經濟資源均衡發展趨勢，實應立刻「叫停」。
打擊槓桿炒樓防樓泡
一線及二線城市樓價平穩向上是由於需求量大，而庫存少，使發展商可以「惜貨而沽」，價錢保持強勢。近期而言，股市資金大量轉投房地產市場，尤其一二線城市，起着不斷給力效應。一些金融產業發展成熟的城市如深圳、上海等，房貸抵押貸、眾籌、互聯網金融平台等金融工具被利用，以高槓桿方法，吸引首購者甚至未有上車條件的年輕人只要個別或共同首付低至5%便可以參與炒房，使這些城市一二手市場樓價月月平均上升3%以上。
樓價急促上升使市民相信房市賺錢容易，又會產生「愈遲入市愈困難」的心理預期，令當地樓市走入瘋購時代。瘋狂情形猶如香港「九七」前一樣，地方政府必須立刻取締高槓桿借貸活動，嚴禁各種相關中介人員包括房地產中介、銀行從業員參與炒賣活動，買家不足夠法定首付條件商業銀行不進行正常抵押活動，以免樓價如瘋牛只會短期上升，泡沫爆破後引發巨大金融危機，使「十三五」開局受阻。經濟增長的三駕馬車中，出口業已呈下跌，2015年內地貨物貿易出口同比下降達1.8%，今年世界經濟難言樂觀，預料首半年PMI下降會是「新常態」。
營改增料刺激再投資
經歷過去一段時間的高速基建投資，基本上全國各類基建投資於「十三五」間增長趨平穩。「十三五」內基本經濟基調是去工業遏制產能，工業化投資力度也會減慢。餘下來投資的增長總會倚重房地產業，但是因為高庫存量促使開發商在去年大幅降低投資額至約1%，令全年民間固定資產和全國固定資產投資同比增速降至同樣的10%，對經濟增長產生不利因素。讀者也不難發現2015年一二線城市地價仍然堅挺，但是三四線土地則成交稀疏，說明房地產新投資只是集中熱門城市，推高地價，加深市民對熱門城市樓價上升預期，無助三四線城市整體經濟正常運行。
開發商不願意貿然減價和增加房地產投資的其中主要因素是房地產企業稅負過重，於今年政府工作報告書上總理李克強強調全面實施營改增。於2016年5月1日起將營改增試點擴大到房地產企業，把所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣範圍，有效解決重複徵稅問題，將會產生累積改善企業稅費負擔的良好效果，剌激房地產企業再度投資。
吸納低學歷下崗工人
讀者不難發現，去產能會下崗大量專業技術工人，他們是單產業技術工人，學歷水平不高，年紀稍長，不容易再受培育加入現代服務行業。中國房地產業已經發展逾十年，現存住宅面積有220億平米左右，需要大量房地產服務從業員，包括房地產中介人員，房產管理人員（如保安、大廈管理、清潔、樓宇設備保養及維修）等。再者，房產提供不少服務行業的載體，如養生業、養老業、消閒業、餐飲業，均會吸納大量低學歷、半技術的下崗工人，對保就業、促消費產生積極作用。
如今年全國兩會中，不管是地方領導幹部、中央發改委、住建部、國土部、金融或財政部官員皆「不約而同」強調要因地制宜調控施策，區別應對一二線城市和三四線城市的房地產市場，對房價升得過熱的地區，果斷採取抑制不合理或不合法的投資需求。中央政府的主觀願望是穩步減去三線城市存量，減低地方財政負擔，監察當地經濟未來發展，而一二線城市只是希望樓價平穩前進。無論如何，三線城市去庫存是悠長又艱巨的任務，只有通過不斷考察、研究、更新政策手段才可奏效。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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