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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
上周初，美國聯儲局結束議息會議，一如市場所料，宣佈維持聯邦基本利率不變，並預期今年或只會加息最多兩次，可能要待9月或以後才會再度啟動。這是利好消息，美國股市應聲向上，港股亦保持升勢。消息同時利好本港樓市，預期一手新盤大戰正式揭開戰幔，利用這個「空窗期」積極「去貨」。
上月二手按揭創新低
遜於往年，今年新春期間一二手住宅市場未有出現「小陽春」，延續去年下半年淡靜樓市局面。如以去年首7個月、8月至12月及今年1月至2月分作三階段相比，平均月成交宗數由7,282宗（去年首7個月）一直下跌到5,037宗（8月至12月）及2,853宗（今年1月至2月），今年成交宗數只及去年高峰期的39%。如果將最新住宅買賣數和二手私人住宅現樓按揭數細看，樓市萎縮程度更加明顯。今年2月住宅買賣合約數（根據香港土地註冊處）及二手私人住宅現樓按揭數（根據中原地產）分別是1,807宗及2,300宗，成交宗數同比去年大跌七成，按揭數更是「創下歷史新低」。
九成按揭易變負資產
對於本港銀行和財務公司，猴年可謂開局不利。近年，銀行業務經營不易，人民幣去年大幅貶值，中國出口值連續走低，內地與香港股市成交低迷。以上種種皆令銀行的盈利能力下降，紛紛於今年加碼樓宇按揭業務。農曆年假後，各發展商積極部署推盤，銀行及財務機構亦趁機推出不同的按揭產品，大力搶佔新盤市場的按揭份額。例如推出各種優惠：九成樓按、一天特快按揭評估、首年定息及全期固定加息（一個月拆息H加固定利率）計劃等。自從多項「辣招」推出後，現時新盤的主要買家是用家，九成按揭措施的對象主要是財政實力不強、儲蓄不多的人士，反映出新盤買家集中於發展商夥拍銀行推出的各種優惠政策。這可說是喜憂參半，喜訊是可以幫助手上現金不多人士（尤其是首次置業年輕一族）上車，但亦出現這批人士承受不起風險的憂慮，當樓價回落一成便將淪為負資產。自從去年8月起，本地住宅樓價已回落超過一成，樓價只升不降已成歷史，未來樓價再回落一成以上不再是空談。
一手潛在供應兩萬伙
展望今年，新樓供應續增，政府內部推算，今年批出預售樓花的單位數目達1.3萬伙，按年大增13%，創下2004年後12年新高。如果再加上市場約6,000伙貨尾及以「舊契」方式重建項目，今年一手樓市潛在供應量不少於兩萬伙，遠高於近5年的一手住宅年約1.37萬宗的註冊數。政府為增加供應量，將預售樓花期由最長20個月延長至30個月，很多項目在施工初期已率先申請預售，令可預售新盤以遠期（20個月以上）樓花為大宗。如果未來發展商願意在推新盤時加重遠期樓花的比重，則可以解讀為對後市不太樂觀或採用即興「去貨」方式開售。當然「以量取價」的營銷方法肯定會撼低樓價，以低同區二手樓價競爭。
踏入3月，全港新盤大戰「一觸即發」，主要戰場分別是元朗區中小型樓宇、九龍區豪宅及港島中西半山豪宅。
元朗區最新推盤是朗屏8號，連續加伙到388伙（截至上周四截票），累收1,750登記，超額4倍。另一個元朗映御項目，已一共累推逾200伙，售出八成，並於上周四再加推40伙，誓與上述樓盤一較高下。
力龍豪宅新盤戰更加熱鬧，爆發同時四個新盤激戰，包括君柏、天鑄二期、皓畋及ONE HOMANTIN，可提供2,489伙。其中尤以嘉里地產的晧畋和會德豐地產的ONE HOMANTIN最具規模，推出約2,000伙供應，定價取向成為短期九龍豪宅的指標。闊別一段時間，港島中西半山新盤大戰正悄悄地展開，是豐泰地產的敦皓對決恒基地產的帝滙豪庭，分別各推約50伙單位。相對來說，發展商有點惜貨味道，定價不會太低，只提供各種優惠方式吸客，看來對後市信心較強。
新盤戰蔓延港九豪宅
近期新盤市場戰意旺盛，由新界元朗區，伸延至九龍豪宅及香港中西半山豪宅，主要以樓花為主，且趨向推售較長樓花盤，足見發展商絕不因市場放緩而手軟。請各讀者注意新盤紛以貼近市價開售，或甚至低於市價，比同區二手樓價折讓多過一成。發展商除了一試農曆新年後市場水溫外，也表現出「盡量去貨」的心態，務求「貨如輪轉」。近期何文田地以合理價成交，但另一幅南區豪宅地則以1997年水平標出，前者是中資企業，後者是本地中型開發商。這說明在樓市轉勢、經濟前景不明朗下，傳統本地大型發展商投地出價保守，若沒有足夠利潤，寧選放棄或以低價競投，將加速地價回調速度。這個傳統投地智慧與中企勇猛表現截然不同，日後開盤時結算後才可論長短。新盤大戰會催化一手樓價調整，每每以低於同區二手價開盤，亦不敢於加推時加價。二手業主為了搶佔購買力，必然再減價求售。如筆者上述觀察，本地已進入買家市場，且維持一段時間才可找到平衡點。一眾小業主或買家正觀望再入市，預計買賣兩閒局面將維持到今年年底。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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