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上海新盤難獲批預售證

2017-10-02
■伍惠敏指,在限購、限售的大背景下,今年上海新房成交及二手房交投急挫。 章蘿蘭  攝■伍惠敏指,在限購、限售的大背景下,今年上海新房成交及二手房交投急挫。 章蘿蘭 攝

香港文匯報訊(記者 章蘿蘭 上海報道)目前正是樓市傳統銷售旺季,惟調控組合拳層層升級,上海樓市成交一落千丈。戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏在接受香港文匯報專訪時直言,「金九銀十」肯定不要指望,自目前至年底,樓市都將是「穩、嚴、控」當頭,上海新盤取得預售證的可能性也微乎其微。

易居房地產研究院報告稱,8月上海新房成交面積46萬平方米,環比減少31.2%;二手房成交面積866萬平方米,同比跌64%,創近四年同期成交面積新低。

伍惠敏提到,今年前8個月滬新房成交同比急挫六成,二手房成交縮水七成有餘,在嚴格執行限購、限售的大背景下,「金九銀十」無望。另外,由於十九大即將召開,房地產系統亦力求「穩」字,不但絕無可能調控鬆口,更有轉嚴趨勢,早前業界還寄望低於上海均價每平方米5萬元人民幣的新盤可以取得預售證,但從目前政策的執行力度看,無論新房售價高低,目前至年底要取得預售證都將十分困難,「雖然不能斷定幾率為零,但可能性非常小。」

開發商控制推盤節奏

近一年來,上海已數度以收緊新房預售證的方式調控樓市,年初更有傳,開發商須強制折價兩成才能取得預售證,但未得到官方證實。伍惠敏表示,預售證今年上半年曾陸續少量發放,能否取得預售證當然與新盤售價相關,政府也會有指導價,如要求開盤價不能高於周邊區域二手房均價等等,但近幾個月來,應是配合十九大之故,官方對預售證的控制越來越嚴。實際上,今年十一假日的上海房展也繼去年之後再次停辦。

至於「控」,則不僅指監管層,通常而言,開發商在最後一個季度都會有意識地控制銷售節奏,並不急於推盤。亦有其他業內人士對香港文匯報透露,事實上,由於目前政府給予新盤指導價,規定不能高於周邊二手樓盤均價,有開發商覺得很不划算,不會隨便讓樓盤折價入市。

「租售同權」任重道遠

上海一年來密集出台政策平抑樓價,近期更發力租賃端,推出數幅只租不售用地。不過在伍惠敏看來,真正實現「租售同權」依然仍任重道遠,2015年底上海租賃住房佔住房整體比例僅約20%,而紐約、柏林、倫敦等在50%以上,上海「十三五規劃」雖計劃增加70萬套租賃住房,但若比例不超過50%,就不能完全解決當下存在的住房問題。

只租不售地塊或帶來一系列後續問題。目前由國企低價拿地後建出租公寓,後期回收投資緩慢,若干年後這些公寓是繼續出租還在市場銷售?若銷售的話,由於當日拿地時價格極低,開發商是否需補足地價?伍惠敏稱,上述問題若處理不好,會造成不公平。

上海樓市近日動態

■ 新房難獲預售證,國慶黃金周假期僅一樓盤推出

■ 7月份以來上海所售住宅地均只可用作租賃,不作出售

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