周全浩 香港能源經濟學會會長 浸會大學退休教授
地產業騎劫香港經濟，從以下跡象可見一斑：例如，租金佔一般商戶的營運成本比率甚高，而且有越來越高的趨勢；許多業主的每月按揭供款佔其收入的比例相當高等等。無疑地產暢旺，有助帶起經濟，但若然樓價顯著下跌，經濟將大受拖累，社會亦將百病叢生。
息口上升或令樓價向下
試想，若然樓價大跌，做了二按者將首當其衝。「二按」，是指市民把按過一次而未完成供款的物業，再加按給銀行，此舉風險甚高：因樓價顯著下跌之時，按揭成數將變相超額，他們很可能被迫還款，補回其按金差額，若然無法償還，銀行有權沒收該物業去拍賣，成為「銀主盤」。同樣情況下，做了一按者，如有能力繼續供款，則問題不大。
值得注意的是，全球利率已踏入上升周期，美國自2015年底開始加息，雖然香港迄今並未跟隨，但若然美息再升，兩地息差進一步擴闊之時，香港勢必被逼追隨。
假若息口顯著上升，供樓者的負擔將上漲，做了二按者將百上加斤，因為二按息率甚高，這樣很容易出現資不抵債，觸發「銀主盤」湧現，有可能拖垮地產市場。屆時人人不敢買樓，許多業主卻急着沽貨，或會爭相割價求售，樓價兵敗如山倒，乃是97年金融風暴及03年沙士爆發後的寫照。
事實上，為保護金融體系的穩健性，金管局一直嚴格限制新做物業按揭的比例，最後一次修訂為：1000萬以下的物業，最高按揭成數由6成調低至5成；價值高於1000萬的物業，最高只可按到4成。鑑於上述措施行之有效，有理由相信，即使樓價跌3成以內，對本港的金融系統應不會有大影響。
現時樓價太高，保守估計，樓價至少需回落3、4成，一般市民才能負擔得來，年輕人才能買到樓。但倘若樓價這般大跌，又可能會觸發民怨，請留意：目下許多年輕人買不起樓，需要父母借錢作首期，類似事例在社會上俯拾皆是。例如筆者有位朋友，之前從事高薪工作，現為退休人士，他於退休後以數百萬元公積金給兒子作首期，購入市值逾千萬元的單位。可以想像，倘若樓價跌3成，此等家庭上下兩代皆感不快。還有一些父母把自住物業按給銀行，借錢給兒女買樓作首期，問題更嚴重。一旦樓價顯著下跌或遇上加息，兩代皆百上加斤，負擔非常沉重。如此光景，社會怎會和諧？
近日積金局提議，容許市民在退休前提取強積金作首次置業用途，但設立強積金的目的是要保障市民的退休生活，是養老金，若然容許提前領取，讓市民在樓價高如騰雲之時買樓，恐怕是好心做壞事，後果堪虞，當局宜三思。
樓價升跌死結難解
凡此種種，反映了目下的樓市困局：樓價太高，許多人買不起樓，租金亦貴，社會不滿之聲響徹雲霄。但倘若樓價大跌3成或以上，回歸至一般人負擔得來的較合理水平，又可能引起民怨，屆時政府不得不出手拯救，例如取消額外印花稅等辣招、減慢興建或停建居屋及其他資助式的房屋，甚至停止推售地皮等。然則，本港的樓價豈非只可維持高企或上升，而不能回落至一般市民能負擔的水平嗎？此一死結如何解開，某程度上將決定本港的前途。
本港加息周期即將展開，在超高樓價的背景下，若然遇上一些政經大事，例如股市暴瀉及國際風雲等，可能會觸發樓價顯著回落，各有關方面宜未雨綢繆。