■啟德頂着「商業核心區二」光環，加上港鐵沙中線等，潛在發展價值遠較現時地王所在的長沙灣為高。 資料圖片9宅地列賣地表 幅幅問鼎「百億級」
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）今年市場誕生多幅地王，最貴住宅官地紀錄更於一年內兩度被打破，而這個破頂趨勢看來並未停止。據本報取得的測量師行最新估價，目前滾存在賣地表內的9幅啟德住宅地，全部都有潛質做「百億地王」，規模最大的兩幅估值更超過二百億元，極有可能將住宅官地紀錄推上另一個高峰。而9幅地預料可建逾1.15萬伙，總估值高達1,455億元，啟德區明年勢必再執土地供應「牛耳」。
最近地價不斷創新高，長沙灣興華街西住宅地更以172.88億元的地價登上史上最貴住宅官地寶座。惟時移世易，地王之位明年或要退位讓賢，皆因一批啟德地正從後趕上。香港文匯報翻查現時賣地表內，啟德一帶尚有9幅住宅地及2幅酒店地待售，該批地皮可謂粒粒皆星，全部最高估值都過百億元，介乎100.5億元至240.3億元，每方呎樓面地價由16,500元至25,000元。
部分價值隨時逾200億
該批地皮中，有兩幅規模較大的地皮，分別為啟德第1F區1號地盤(毗鄰南豐中標的商業地)、啟德第4A區2號地盤，兩幅地的估值都過二百億元，分別為234.5億元及240.3億元。仔細分析該批啟德地，位於跑道區望向維港的4幅地，預計每呎樓面地價過2萬元的地皮，或創九龍區每方呎計地價新高。另外4幅位於後方望向觀塘至九龍灣城市景的用地，則每呎樓面地價1.7萬元以上。
高力國際亞洲估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚表示，公司最近對於啟德區地價作出大幅度調升，由以往估計每呎樓面地價約1.3萬元至1.4萬元，提升至1.7萬元至2萬元，升幅達30%至40%。原因之一是該批地皮相當有特色，全港已沒有可作比較的同類市區沿海靚地。再者，啟德一帶基建愈趨成熟，新商業核心區效應下，加上鐵路效應，將帶動地皮價值。
條件遠勝長沙灣地王
他分析，啟德區的發展潛力較長沙灣區更大。兩個地區相比較，剛成為地王的長沙灣興華街西住宅地，主要靠高鐵站及西九文化區一帶的商業項目帶動價值上升，而啟德則有多項大型基建進行，兼且頂着「商業核心區二」的光環，未來發展潛力更大。當長沙灣地王每呎地價都可以衝到1.75萬元，酒店地到達1.35萬元，啟德地估值只會有過之而無不及。
他續說，長沙灣地王給人的感覺更似「隔山打牛」，因為其入住人口主要靠上述高鐵站及西九文化區的新建商廈推動，而長沙灣區內的新型商廈則集中瓊林街、永康街一帶，與地王所處的臨海位置有所分隔。反觀啟德區，政府本身就打算用作「商業核心區二」，多幢新建商廈帶來大量高收入勞動人口。張氏笑說：「唔買都會租」。
他又以最近推出的新盤來作比較，指北角臨海新盤每呎售價已至5萬元，南昌站新盤亦去到2.5萬元至3萬元，從中可以預見到將來地價的升幅會更高。他預計，接下來啟德區將會有多幅地王誕生。
高力料中資轉吼商地
問到中資最近在港投地的活躍度不及以往，張氏指，中資運送資金來港買地並不容易，而過去多次高價買地令人印象深刻，未必符合內地主張「房係住，唔係炒」的政策，無論資金運送的難度與政治風險都屬偏高。他預計，未來中資或會傾向競投商業用地或商業項目，住宅地不會係首選，亦會傾向以合資方式買地。