■圖為某新盤開售，設於商場的售樓處到處見人潮。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
又到聖誕，好快過年。2017年肯定是香港地產上升年，也是開發商的豐收年。
筆者於四月預料今年香港一、二手住宅已「分道揚鑣」，不過結果非筆者全部可以預料到。根據土地註冊處資料顯示，今年首11月私人住宅錄得約5.63萬宗成交，一手佔1.73萬宗，二手佔3.89萬宗，兩者都齊破去年全年數目，一手宗數升幅則跑贏二手宗數。
一手市場表現非常凌厲，總宗數已創十年新高，平均一手成交價持續上升，從去年的1,111萬元按年上漲14%達1,266萬元，遠遠拋離今年的工資上升率，樓價已同人工升幅易脫節。
其實今年二手市場表現「不遑多讓」。今年首十一月成交數剛超過去年總數，全年宗數應可挑戰三年高位，涉及金額達2,846.7億元，是五年新高。平均每宗二手成交額約731.8萬元，較去年高出94.9萬元，升幅15%，起碼同一手市場看齊。
今年港投資市場「股樓齊鳴」
平情而論，一手和二手樓價升幅相當，開發商固然「大豐收」，二手業主或投資者則是盡享樓價升值之利。相對前幾年情形，今年香港投資市場體現「股樓齊鳴」，是投資者大大獲利的一年。縱然本地經濟今年表現也非常良好，但是肯定地說經濟增長率以至工資升幅都遠遠地被樓價上升率拋離，上車或換樓活動更加困難。
按照中原地產研究部統計，五大發展商於首三季累計售出約八千一百五十個單位，總值約一千一百二十五億元。位居冠亞軍是長實和新地，已在首三季銷售樓盤登記金額706億元，超過2016年全年的531億元。超理想的首三季銷售成績單換來二大後着，大型發展商已收起「以量取價」，而換上「善價得沽」策略。開發商注重「貨如輪轉」，既然首三季銷售火熱，價格更高居不下，自然進取地投地和積極地跟政府完成大幅農地補價轉住宅用途。
賣地成績理想 政府庫房水浸
同樣地，政府賣地成績是非常理想的。上半年政府賣地收入已逾八百億元，全年已達標八成；下半年還有多幅大型地皮推出，全年賣地收入可望達一千八百億元，創歷來新高。
上半年內房股是買地市場「常客」，但是下半年內房股已部分轉戰收購舊樓/政府宿舍地或分散下注現成商廈，本地傳統開發商則表現勇猛。最新力作是嘉里夥拍信置奪得黃竹坑站第二期上蓋住宅地，擊敗其他九間內地同香港合資財團組合，料總投資額逾百億元。
上半年賣地成績中，市場人士批評內房股公司不太熟悉香港房產市場，使地價被「搶貴不少」。下半年本地開發商接力並願意支付現有地價去買地或補地價，這表明傳統開發商已接受現有地價合理，相信日後仍會積極入市。
今年樓價明顯向上，多間測量師行及代理行均認為明年加息幅度不會太高，於經濟基調良好和剛需強勁下，明年樓價仍有一成升幅，豪宅升幅更可達成半至兩成內。
筆者認同香港住宅市場仍然具備經濟良好和剛需強勁兩大利好因素，但是讀者必須留意不少利淡元素，如美國利息增長幅度和時間表，再影響港息跟隨情形和時間。現在住宅回報率是2厘至2.8厘，以細型單位最高。
試想現時按息大約2.2厘至2.3厘，美國連續加息三/四次，累積1厘後，香港似乎不得不跟隨，3厘水平變成重要轉勢訊號。未來政府推出公屋/綠置居數目和日子，肯定對私樓尤其中小型住宅造成衝擊，上升率必會受着局限，長遠或會下跌。
存不少利淡因素未宜掉以輕心
在一片晴朗天氣下，你對鄰居說即將下雨，快些回收曬晾衣物，似乎是不會被理會的。但是每每晴天過後，便會迎來雨天；誰是「居安思危」者，誰就會「笑到最後」。縱然贏取利潤不是最高，但是起碼是持久勝利者。在辣招未完成退場前，一手市場仍是被「扭曲」地追捧，明年仍是被一手市場主導，二手業主是保持「惜貨」策略，叫價加幅緊隨一手樓價。一手領放、二手追逐，將是2018年主旋律吧。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。