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Mission Impossible──評業主立案法團的管理

2019-02-11

劉佩瓊 原港區全國人大代表

我們屋苑負責管理的經理周小姐靜悄悄地離職了。周小姐在屋苑工作了30年,我作為業主立案法團的委員,收到法團主席的電郵,通知管理公司已找到適當人選取代周小姐,要委員確認。後來我去信管理公司和法團,信中指出:「 我當時不在香港,以為是管理公司的決策或到年齡退休的安排,因為我們不知道發生什麼事,便回答贊成。前日我問主席時才知道,有委員與管理公司半年前有就周小姐的職位討論。近日主席與公司代表、兩位業主討論,並作出決定另聘人代替周小姐,且已付諸實行。然而直到現在委員會都未有開會交代此事。」

「周小姐在我們屋苑管理公司任職經理,工作超過20年(我住了近20年),如果要辭退,應該有一定程序,起碼與業主立案法團的委員討論,不可能由個別人私自決定去留。對於一位老員工,也應該仁慈些。我不明白其中出了什麼問題,要如此秘密地私了,以最無情的方式處理,按照勞工法例是不能接受的!我作為屋苑的住客、業主、法團委員,面對如此不近人情、不依正當程序的做事方式,有違公共事務管理公開、公平、公正的原則,實在不能茍同。希望有關人士在委員會交代,並且作出補救行動。」

法團委員責任重大

但是,我的質疑一直沒有得到回覆,我問業主立案法團主席為什麼會這樣,他說因為有幾位業主去管理公司投訴周小姐。我問為什麼不經過法團開會討論,主席說:「因為事件較敏感,不想麻煩各委員。」我表示,那是我們的責任與權利。就像選舉,不能說不想麻煩大家,就代表我投票!我因此辭去業主立案法團委員的職務。

事實上,屋苑內有少數業主為養狗的問題鬧得不可開交。按照公契,屋苑不准養狗。本來管理處採取「隻眼開、隻眼閉」的態度。後來採取折衷辦法,登記已養的狗隻,不准再有新的狗隻。但是,反對養狗的業主認為,養狗違法,應立即處理,並把法團告上法庭,更聘請了資深大律師。即使法庭作出裁決,管理處還是難執行,導致官司糾纏不休,所有業主因此花了幾十萬元的律師費!周小姐被夾在中間,可能得罪了一些人。

無獨有偶,我們屋苑隔鄰的居屋有4,000戶,人口過萬,不論在處理各持份者、涉及工程及屋宇管理各方面,都極為複雜,法團委員的法律責任也很重。可是,法團委員多數是管理門外漢,不但沒有經驗,當選後也沒有受過專業培訓,沒有意識到潛在的風險!更糟糕的是,擁有過萬人口的屋h是選舉票倉,乃政黨必爭之地。當涉及政治利益,便沒完沒了地相互攻伐,政黨不斷勞師動眾開臨時會員大會,向管理方找麻煩,甚至動輒告到廉政公署,對於屋h的普通市民而言,實在是把他們置於意想不到的險境!

法例不足執行不力

由於業主立案法團的委員缺乏管理公共事務的基本知識及經驗,往往決策時未能顧及後果。例如我們屋苑去年的管理費,出現不小的赤字,原因是各種支出都加了價,例如最低工資的調整等,但開會時有委員反對加管理費以彌補赤字。我當時就指出,既然費用已支出,不加管理費讓赤字積壓,將來靠誰償還呢!後來調整了管理費。

樓宇舊了要維修,例如喉管、電線、窗戶、電梯等等,可是總有人反對,結果樓宇日益殘舊,不時出現意外,例如電梯失靈、爆水管等,只能作臨時的小修補,未能全面維修,可法例並未規管樓宇管理者的責任。一旦發生意外,例如窗戶掉下街造成死傷,樓宇業主的法律責任及賠償金額是難以估量的。

總的來說,目前香港關於樓宇管理的法例及其執行不足夠,把責任放在一般市民身上是不負責任的。政府要做好配套,給予支持,才能達至有效管理。

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