張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
上周，香港再出現本土確診案例，屬於最近沒有外遊人士感染的，看來新冠肺炎已成為本地風土病了。縱然強制性的限聚令已再延長，但是也無阻本地開發商推出全新樓盤。
今輪全新住宅樓盤推售始於5月中旬的屯門新盤單位開賣，而且錄得不錯的銷售成績。筆者大膽地說明被連番推遲的新盤小陽春終於順產，並且有着不俗的後勁。本文旨在分析五月新盤熱賣的情形，也展望未來新盤銷售的走勢。
步入5月趁着疫情轉好，特區政府逐步放寬市民限聚安排，永泰地產率先開售屯門全新住宅樓盤。市場反應熱烈，開發商連番加推開售單位，於五月份內已成功售出約302伙，佔總數的58%。屯門樓盤的理想銷售結果引發了其他地產商加入戰團，並且取得理想的價量成績。
總括來說，5月份有6個全新項目接連登場，一手成交共錄約2,084宗，對比4月的約801宗，彈升近2.5倍，並一舉寫下2019年6月以來，近11個月的新高紀錄。
二手湧現平盤促成旺市
其實今次一手樓熱賣是建基於復活的二手樓買賣。5月份整體樓宇交易量達6,885宗，較4月的4,866宗跳升40%以上。二手平盤是住宅樓暢旺的源頭，地產商趁機出擊住宅新盤單位，成功開出略低於同區二手樓價策略，吸引大批客源使新盤及貨尾成交顯著回升﹐締造鼠年新盤小陽春誕生。
5月份新盤單位分布地區甚廣，包括屯門及元朗天水圍、九龍市區的深水埗、九龍塘和大角嘴以及香港區西半山區！其中新界樓盤首先發圍，屯門及天水圍新盤開價節制，取得理想銷情；市區新盤接手再上並且反應熱鬧，深水埗新盤收票也相對理想，並且乘勢再加推加價；西半山新盤以略低於市價加入戰團，首批銷售也不弱。眾個新盤的地產商看見開售情形不差，紛紛再推單位並採用微調升單價的一貫營銷手法，市場反應尚算不俗。經過連番加推單位，不少新盤已成功售出超過總量的一半，今次銷售成績絕對可以「收貨」啦！
按揭措施助年輕人上車
5月份新盤買家主要是年輕用家，用家積極入市原因有以下數個。首先是特區政府政策推動，去年10月施政報告的按揭貸款新安排刺激600萬元至1,000萬元的銷路。地產商把握政策帶來的商機，5月新盤單位主供這些總額的種類，當然得到年輕用家的垂青。
再者，5月份住宅市場氣氛轉好。乘着近數月二手樓活動逐漸復常，5月份的二幅住宅地接連成功售出，包括長實拿下的安達臣道首置用地和大昌投得的鴨脷洲中小型住宅地。兩項成交價都高於市場預測範圍，證明住宅類的投資熱情未減。理想的地價加強市民住宅投資作自住的信心。當然，地產商的略低於市價的開售手法是成功因素，再次微升單價連番加推單位也廣被準業主認同！另外的主要推手是未來一段時間的低息環境，市民供樓的負擔中短期內可以控制，實質負利息可能重現也會推動資金流入物業市場，住宅樓自然地成為首選。
據屋宇署統計數目，2010年至2019十年共有約127,723伙動工，年均是12,772伙；若由2010至2020年11年的首季結算，則合共39,621伙，季均是3,602伙。如果按照最新統計，今年首季只有685伙，遠低於均值。假設疫後地產商陸續開展動工，估計今年動工量是1.1萬至1.2萬。筆者相信發展商私樓動工未來仍是於低位徘徊，意味未來二三年現樓供應應該持續減少。市民眼見未來供應量不足，也增強入市信心！
買樓自住需求左右後市
展望6月份，可以推售的新盤約7個，合共涉及3,117伙，大部分主打中小型單位，包括將軍澳日出康城第8期、沙田大圍站發展項目第1期、茶果嶺住宅項目、屯門海皇路項目第1期、元朗唐人新村項目和旺角傲寰和長沙灣海珀，首兩個更是大項鐵路項目。如果地產商仍然採用貼近或略低於同區市價開盤，並且主打1,000萬元以下樓價，預料銷情應該不俗。大家請注意6月份是開打有別於5月區域的全新樓盤，上次元朗和屯門樓盤銷情理想，今月將軍澳和沙田區的新盤單位的反應也應不差。
5月新盤熱身賽開跑成績不俗，6月份再次乘勝追擊則遇上不同的挑戰！近日連串的民間抗議事件再次重燃和「港區國安法」落實推動立法對市場影響有待6月份銷情體現。筆者預計「港區國安法」是有助香港治安重回正軌，對市民生活復常有正面的效果。從5月份的住宅熱賣可以知道「港區國安法」並無阻市民買樓自住的熱誠，6月份的結果應該再次可以證明！熱度能夠維持多久還看一手樓自用的消費能力何日耗盡。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。