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案例1:房子到手無法入住

2020-06-27
■ 未來買家應到房屋產權中心查詢核實房屋是否登記居住權。圖為不動產登記中心工作人員為市民辦理業務。 資料圖片■ 未來買家應到房屋產權中心查詢核實房屋是否登記居住權。圖為不動產登記中心工作人員為市民辦理業務。 資料圖片

假設2021年小A於內地購買一套二手房,在查驗對方房產證後,依約繳納了定金,但隨後在產權登記過戶時卻被告知:原業主小B在售賣房屋前,曾與他人訂立「居住權」合同且在主管部門登記。小A後悔沒能進行詳細的產權調查,現在購買房屋後,卻無法入住。

解 讀

《民法典》將居住權規定為「用益物權」,「居住」優於買賣的商業價值受法律保護。居住權設立後,會影響所有權人對房屋的佔用、使用收益,故設置房屋居住權會在一定程度上影響房屋的商業價值。

對於設置居住權的房屋,究竟是在不動產登記證上予以呈現,還是僅能通過登記部門的查詢獲知?目前內地未出台明確政策。侯國躍提醒置業者「多個心眼」,他認為房屋居住權或許不會在房產證上有直接體現。

此案例中,購買人小A即使獲得不動產權屬證書,取得所有權,也無法改變居住權已經存在的事實,其所有權必然承受居住權「負擔」。不過,小A可考慮起訴房屋出售人小B簽訂合同時存在故意隱瞞行為,構成法律上的欺詐,從而進一步依據《民法典》之規定要求撤銷該房屋買賣合同,並追究其締約過失責任。

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