張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
今年8月26日是深圳經濟特區成立四十周年的大日子，中央及時地送上《粵港澳大灣區（城際）鐵路建設規劃》正式批覆的生日禮物。城際鐵路規劃確實出台，進一步加強城際鐵路建造力度，旨在通過高鐵、普速鐵路、市域鐵路去打造「軌道上的大灣區」，達到主要城市一小時通達、主要城市至省內地級市兩小時通達和主要城市至相鄰省會城市三小時通達的便捷交通網絡的效果。
成功轉型服務業大城市
特區快走過四十年，經濟建設取得卓越成績，尤其是近十年間，深圳特區更找尋到創新、創科、創業的經濟新路向，把當地經濟再推上新一台階。今年上半年深圳二、三產業比重已經達到39.1%、60.8%，第三產業比重已成功突破六成，足證深圳由工業大城明顯地轉化為服務業大城市，更加重要是第三產業佔比提高帶來更多擁有強大商品消費者、投資者和購房人士。
上半年外貿居內地首位
7月底深圳市統計局發布上半年經濟數據，上半年深圳經濟回升勢頭明顯，GDP錄得0.1%增長，扭轉第一季負6.6%。值得特別注意的是第二季進出口值，由第一季的年減11.6%轉為增長9.9%，其中出口達7,150.4億元，位居內地大中城市之首，數據確定深圳的外貿領導地位，且反彈勢頭十分明顯。去年深圳七大戰略新興產業增加值突破1萬億元；今年上半年深圳市共新登記戰略性新興產業企業17,334戶、同比急增38.5%，成為推動深圳經濟實現V形反彈的重要力量。
樓價八個月平均升逾2%
深圳市房價於2020年八個月平均上升2.31%，而首五名地區包括福田(8.63%)、鹽田(7.52%)、羅湖(7.50%)、龍崗(6.87%)及坪山(6.27%)。但是以同比去年，深圳全市均價上升3.53%，而首五名地區包括福田(16.38%)、羅湖(9.01%)、坪山(8.31%)、寶安(6.49%)和南山(6.02%)。兩項數據已表明縱使各地區升勢冷熱不均，但是升勢相當凌厲，由於大部分地區剛需強橫。
有見深圳樓價急升，7月份市政府密密出招，連續於7月15日和31日分別出台8條措施調控樓市和叫停商務審批。兩招的綜合效果是提高深圳購房門檻和鼓勵已批公寓轉人才房、實行供需兩面下重手，並收到顯注的樓市調控結果。七月份深圳一二手住宅環比仍然上升21.2%，但是新政前7月1日至14日成交量佔全月七成，而新政後成交量僅佔三成，表示效果非常明顯。
中短期料受制外圍因素
短期內，深圳購房活動會外溢到鄰近市場，東莞、惠州、廣州南沙和珠海已經受惠，可能會推高房價再引起下波的所在城市調控政策。長遠而言，深圳市可供新開發土地不多，但是強大剛需持續支持房價。深圳快要慶祝成立特區四十周年，中央政府充分肯定特區的經濟貢獻，預計再增加深圳經濟支持政策。在面對外圍發達經濟體對華圍攻，粵港澳加強經濟內循環合作是必然之路，深圳經濟力量愈發加強，資產價格自然「水漲船高」，中長線房價仍然維持強勢向上。當然，深圳已逐步遠離房地產牽引的經濟運作，而步向外貿/服務業主導，被外圍經濟因素影響趨於明顯，中短期起落幅度備受外圍因素牽動。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。