張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
筆者收到讀者朋友的要求，希望於本欄目預測下半年樓市走向。筆者深深思量時，「新冠肺炎」重複浮現腦海中。的確是「新冠肺炎」未來發展，在在左右整體經濟情形，房地產建立在經濟「泥土」上的載體市場，是離不開「新冠肺炎」的巨大影響。步入7月中下旬，截至7月底，本港連續10天的新冠肺炎確診個案逾百宗，過去10天合共逾1,200宗確診中，不明源頭的比例佔四成以上。
換言之，第三波疫情已深入社區，並且還在擴散中。新冠肺炎影響城市人的「衣食住行」，對經濟活動做成致命性的衝擊。綜合整體樓市影響，似乎疫情升級對住宅新盤銷情打擊較輕微。政府「加辣」二人限聚令防疫措施，多個發展商立即加強旗下新盤的人流控制及防疫工作，如會德豐地產取消上周五公開發售44伙觀塘KOKOHILLS第一期，但仍保留招標推售8伙。
不過也無礙二大屯門新盤開售，其中市中心新盤繼7月25日及26日售出逾九成百伙後，上周末日再加推55伙，並且已獲超額認購20倍以上。至於同區另一個位於屯門青山公路的新盤，則勁收票超過8,500票，已超額45倍以上。相信這兩個屯門新盤的周末銷情會好理想，售完的機率頗高。為求新盤銷售於防疫安全下進行，兩組發展商採用一系列防疫措施，如每組參觀人數限二人、展銷中心每時段限參觀人數展銷場地增設大量防疫設施，延長銷售時間等等。
業主減價壓力日見上升
疫情中，新盤「人山人海」情形不再出現，大大增加銷售的難度，可能要多給優惠條件去補足呢。疫情持續肆虐，市民紛紛減少外出，二手樓睇樓活動大受窒礙。不過，根據中原地產網上放盤數據顯示，目前二手放盤量反比6月急增逾5%，反映急於沽貨的業主減價壓力日見上升，結果是二手成交價格錄得約一成跌幅。不肯減價求售的業主們會放租去暫避跌市，也令租盤量持續攀升。新冠肺炎推高本港失業率，令本地GDP連續多月錄得負增長，大大影響市民收入，租戶財政能力受到嚴重考驗。
從來4月至10月半年間是租務旺季，今年屢見幾波新冠肺炎、打斷內地與香港兩地民間正常交往活動、往年大量中國學生赴香港升大學的情形不復出現，「港飄」的稅務安排又面臨改變，都已打擊本地住宅租務市場，致使租金連錄跌幅。據政府公布的6月份私人住宅租金指數，已經連跌12個月，累跌逾9%。今天住宅回報率使得住宅投資愈見不吸引，未來也預料無升值彌補。如果租金和回報率下行走勢持續，住宅樓價將加添下調壓力。展望下半年，住宅樓市仍然是受制於「新冠肺炎」，直至有着有效疫苗被廣泛地應用。下半年哪個是最關鍵月份？
發展商料行「惜售」策略
如果未來幾月，本地疫情仍然持續，不難再現一、二手成交量大縮。回想今年三四月間，發展商不敢大幅推盤，結果一手成交跌入新低，兩個月平均成交不足700宗、二手月均數是3,000宗附近。及至五、六月間，疫情逐步緩和，兩個月一手均成交量回升到逾1,600宗、二手月均重回4,500宗。如果未來數月疫情不去，預料一二手成交量會大為收縮，一手月減一千宗、二手月減不少於一千宗，令總體成交量月減逾二千宗。交易量下跌促使二手業主急於求售時願意減價，尤其是經濟下行間不少市民遇上財政壓力時，二手價格下半年下行機率不少。
相反地，一手樓發展商會較為「惜售」，寧可提供多些優惠促銷，保持單價平穩或輕微上揚。一手和二手樓價會短期浮現相反走勢，直至經濟結束沉底局面。筆者預料樓市關鍵月份會在今年11月和12月。主要原因是11月是美國總統大選、港府保就業抗疫基金結束期，不少企業的年結期等等。企業老闆/高管需決定2021年後經營策略，會否持續下去，未來持久營業方略，包括未來生意盈利源、成本如何控制、員工「在家工作」比重、辦公地點規模、營銷渠道分布布置等等。
2020年已過了大半，相信市民和企業老闆/高管/員工齊渡過艱苦歲月，本港房地產市場歷見起伏已七個月，未來迎來仍是「大起大落」的五個月。在此筆者預祝各位身體健康、家庭幸福、工作如常、生意復常，共同迎接2021年挑戰。最後，「新冠肺炎」改變城市人的生活模式，房地產市道大受打擊，迎接未來必須具備「前瞻性」的思維啦。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。