張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
澳門傳來全面通關廣東省的好消息。自8月12日零時開始，持回鄉證、中國護照和中國旅遊證件人士，從澳門進入內地者，14日內無外國或其他境外地區旅居史，持7日內核酸檢測結果陰性證明，不再實施隔離14天醫觀措施。再者粵澳兩地協商後橫琴新口岸定於8月18日下午3時正式開通。此後，澳門居民往返廣東省非常方便，促進兩地經貿、旅遊和投資活動。正如其他大灣區內地9市一樣，珠海半年生產總值（GDP）受到新冠肺疫牽引着！根據廣東省地區生產總值統一核算結果，2020年上半年珠海市GDP為1,590.59億元，同比下降2.5%，降幅比首季收窄6.7個百分點，與廣東省基本持平。
上半年，珠海經濟先降後升，二季度經濟增長由負轉正，大大收窄半年GDP下降率！珠海實際利資也在平穩增長。上半年，珠海市設立外資企業1,249家，同比增長122.6%，其中橫琴新區設立1,045家。全市完成實際吸收外資同比增長6.2%，增速較首季上升18%，當中港澳實際外資金額合計佔比達96.5%，單是澳門佔上63.8%，是珠海市最重要實際投資源！去年年底，珠海終歸衝破2百萬人口，增速更是大灣區之冠！再接再厲，珠海最近再度發布放鬆落戶限制，擬定具有大專以上學歷人員，畢業5年以內的全日制本科生，都可以落戶。珠海市終於回復淨流入城市了。
樓價下半年料穩中見升
珠海市樓市和地區經濟是掛鈎的，都是呈現「先低後高」的趨勢，但是預料下半年會持續暢旺，價格穩中見升。上半年珠海房產成交量受疫情影響跌幅顯注，但疫情平復後下半年各區成交將有所回升！上半年住宅網簽成交12,259套，環比和同比齊挫四成以上。成交主要區域是斗門（28%）、金灣（18%）、唐家（16%）、橫琴（12%）及主城中心區（10%），已佔上80%。上半年珠海商品住宅成六均價約24,015元/平方米，環比上升2%，是2014-2020年複合增長率10%！全市6個區域上揚、4個區域微跌及1個區域基本持平；上升幅度6至11%，拱北、橫琴和新香州分別排名首三位，下跌地區包括前山、吉大、唐家和高欄港，只是介乎3％至4%。
整體來說，珠海市整體地區半年內仍然疫市下保持增長，唐家和高欄港以價取量，才招致微跌而已！如果以房產價劃分，珠海市可分為均價4萬以上的計有橫琴（46,977元/平方米）、拱北（43,352元/平方米）、三3萬至4萬內有老香州（39,090元/平方米）、新香州（37,515元/平方米）、吉大（36,801元/平方米）、南灣（31,256元/平方米）、2萬至3萬內有前山（29,680元/平方米）、唐家（26,881元/平方米）及金灣（23,549元/平方米）和最後的2萬元以下有斗門（14,651元/平方米）和高欄港（11,007元/平方米）。購買者注意這只是地區均價，個別優質新盤單價可能高於均價，是僅作你們選擇價錢地區的初步參考！新冠肺疫正在拖慢新盤應市。
上半年住宅物業新增供應跌幅顯注，只有15,457套應市，同比大跌三成，同2019年上下半年都遠超15,000是不可「同日而語」了。上半年主力供應地區是西區，佔比超六成；主力供應面積層是90至120平方米佔48%，而90至100平方米佔28%；主力供應戶型為換房型的二至三房，分佔25%及42%。各位購房者可以「對號入座」吧。
留意珠海限購政策
展望下半年，購房者先留意目前珠海限購政策。珠海戶的單身和已婚（以家庭為單位）都是分別限購三套，而非珠海戶是珠海大橋以西，一、二手房限購一套，無需社保和個稅證明，香州和橫琴新區還有面積要求，金灣和斗門區容許外地人購買首套房，基本上珠海樓市限購程度合理。至於地區，未來主要新房供應是外圍地帶，包括金灣、斗門和高欄港，同樣是遠離傳統市中心地區。
如果以未來前景，筆者較看好唐家北圍和金灣兩區。前者是受益於交通便利和良好產業基礎雙效應，未來三橋叠合效應把珠海同港澳、深圳及中山連於一起，且盡享高新技術和大學城產業外溢效應。現在金灣已吸納大部分珠海大企業總部進駐，周邊環境優美，城市規劃完善，環境宜人、宜居和宜上班實是珠海未來發展的主要地區。當然退休人士可往斗門置業，以同價換取大型戶，也不用費神常往返市區活動。各位購房者當各取所需、各自下注，相信珠海市房價仍然向好坐享港澳及深圳兩地外溢的購買力
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