曾淵滄 博士
香港金管局決定將非住宅物業的按揭成數由最高四成調高至五成。簡單地說，買1,000萬元的商舖原本只可以向銀行借400萬元，現在可以借500萬元。政策宣布之後，地產界的人多數認為是好事，是及時雨。當然，也有人認為，提高一成並不夠。一般上，認為提高一成並不夠的人，並非地產界人士，而是政治人物。政治人物要求比較高，以顯示為民請命。
過去，金管局不斷壓低銀行按揭成數，理由是保護銀行的安全，不希望銀行在物業價格不斷上漲中過度借貸，一旦物業市場崩潰，銀行會出現大量壞賬。當然，壓低銀行按揭成數也有壓低物業價格上漲的作用。因為買家要準備更多的銀両當首期。如果按揭成數最高只是四成，1,000萬元的商舖得準備600萬元的現金當首期，這並不簡單。更何況，買家還要付雙倍的印花稅。
現在商用物業價格下跌，但中原城市領先指數只記錄住宅價格，沒有商用物業指數。因此，缺乏一個權威的統計數據來衡量商用物業價格下降的比率。近日多家地產商中期業績報告，對投資物業價值重估的結果顯示，估計商用物業價格大約下跌20%。物業價格下跌20%，銀行按揭僅四成，銀行仍是非常安全的。也因此，如果金管局將非住宅物業的最高按揭成數即使調高至六成，基本上仍然是安全的。除非物業價格下跌超過40%，六成按揭才會危及銀行。相信金管局不會大幅抬高非住宅物業按揭成數，也是避免一旦疫情緩和，非住宅物業再度出現炒作的現象。目前，多隻香港地產股股價已有見底回升之勢。
原本1,000萬元的商舖如果跌至800萬元，新買家在新按揭成數政策之下，可以借五成，即400萬元。換言之，首期的負擔是400萬元，這與過去買1,000萬物業只能借400萬元，而首期付款是600萬元來比較，首期負擔少了整整三分之一。因此，真正懂得計算的地產界人士認為，按揭貸款向上調一成的作用已經不錯。如果上調的幅度太大，還可能造成恐慌，以為金管局擔心非住宅物業市場即將崩潰而不停出手托價。
目前疫情嚴重，新租約的租金正在大幅度下跌。但是，疫情不可能永遠存在。因此，物業貶值幅度不會與租金下跌幅度成同樣比例。
疫情嚴重、失業率上升，對住宅物業的租金、價格也有所影響。不過，由於新樓供應短缺，反映香港住宅價格的中原城市領先指數在過去三個多月幾乎靜止不變，波幅不足2%。因此，金管局仍然沒有任何行動，這也是正確的。
