張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
粵港澳大灣區內地9城市細分為三大城市群，深莞惠是最靠近香港，且走着新型經濟的模式，也是今次新冠肺疫時經濟回復得較快的一個群組。隨着6月份的樓市迅速反彈，深圳和東莞前後於7月內推出最嚴厲的樓市限購、限貸和限價措施，並立時把深圳、東莞商品住宅購買力外溢到惠州的所謂臨深、臨莞地區，締造這些惠州地區今年內最暢旺的兩個月份。
深莞購房剛需現外溢
上半年惠州全市新房供應量和成交量齊齊下跌。2月份售樓處關閉，房產市場基本上停止；3月份疫情緩和、逐步復工、惠州新房銷售活動慢慢復甦；4至5月份在深圳都市圈擴大下，各路境內外房企紛紛重啟活動，加快拿地、新盤開工及銷售，樓市漸入常態，6、7、8月中連番衝刺，新房成交量屢創新高，從6月至8月月成交數由14,099宗、16,465宗至衝破兩萬關的8月20,346宗。7至8月份已共網簽36,811宗，等於上半年53,780宗的68%，反映深莞的嚴厲限購措施徹底地把兩市剛需購買力推向臨深、臨莞地帶。
惠州市最受惠地區包括大亞灣區、惠陽區、惠城區，上半年各區分別已網簽新房套數和面積達大亞灣區的12,011套(124.16萬平方米)、惠陽區的11,128套(120.09萬平方米)及惠城區的9,696套(114.61萬平方米)。旺銷市道延續到7、8月兩個整月，大亞灣區、惠陽區及惠城區分別再共售新房套數和面積是7,594套(73.27萬平方米)、7,241套(72.83萬平方米)及4,492套(47.28萬平方米)。
不過，讀者要留意7、8月份仲愷區和博羅縣兩區新房銷售出現「井噴現象」；7至8月仲愷區和博羅縣分別共售出新房6,371宗(65.93萬平方米)和5,062宗(59.31萬平方米)，大有「後來居上」之形勢。
如果把惠州和東莞新房相比，大家不難明白外溢購買惠州房的經濟原因。上半年，惠州市新房成交量是東莞市的2.5倍上，但是惠州市新房成交均價是12,162元/平方米，只及東莞市同期新房均價的53%。東莞市上半年新房漲幅高達16%上，換來7月份東莞市政府推行最嚴厲的限購限貸政策，把購買力推向唯一城市群中無限購的惠州，直接地也把惠州新房成交均價同比漲幅一成，尤其是臨深地區的大亞灣，更錄得全市最貴的14,680元/平方米新房均價。
受到疫情影響，上半年惠州市新房供應只有約4.39萬套，同比勁跌約三成，出現了新房供不應求情況。根據惠州中原地產的數據，預計下半年新增新房房源可達92,431套、約972.64萬平方米，而惠城、惠陽和大亞灣仍是供應主戰場，其總潛在供應套數及面積都分別達全市六成左右。
面對龐大銷售面積，大家不難預計發展商在「金九銀十」銷售期中將難免採用「以量取價」速銷手段。下半年預計臨深、臨莞地區依然銷售暢旺，但是樓價大幅攀升的機率不大。
「量大價平」料不會加辣
展望下半年，惠州市仍會出現暢旺的商品住宅樓市，發展商「以量取價」情況趨普遍，換來「量大價平」的局勢，應不會引來市政府加辣的手法。
惠州坐擁優美的天然環境、良好的空氣質量、豐富的農業產出和便捷的未來交通網絡，將會成為香港、深圳和東莞的居民理想的第二居所。有意投資惠州市可以選擇大亞灣/惠城/惠陽/仲愷區，而想享受低密度的生活空間，請到博羅和龍門縣下注吧。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。