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千萬元下新盤住宅單位是「有價有市」

2020-11-03

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

上周四,港鐵日出康城十三期項目截標前接獲9份標書,有茪ㄚU反應。項目是日出康城最後一期,屬臨海的大型住宅發展,估計補地價金額約56億元,住宅樓面面積上限逾150萬平方呎,提供最多2,550個住宅單位。現時香港正面臨經濟衰退下,發展商願意參與逾百億元投資,表示大中型發展商對未來住宅開發具十足信心。

這股投資熱誠是不難理解,香港新冠肺炎第三波疫情於9月份陸續受控後,發展商積極開售新一輪住宅新盤,市場反應相當熱烈,各大新盤普遍銷情理想,紛紛加推加價,一手樓市「小陽春」復現!十月份最經典的新盤肯定是新世界沙田大圍站上蓋柏傲莊一期。首輪認購最終收22,760票以上,是近二十年一手市場認購登記最多的新盤,錄得大幅超額認購超過50倍。乘蚞P售熱潮,發展商立時開售第二期的337伙,折實平均價已提高約半成。

因為樓盤整體質素不俗,而且加推加價幅度克制,不難預期認購反應理想。其實柏傲莊一期的熱賣也不是單獨例子,其他各發展商近期開售的新盤住宅單位同樣錄得理想超額認購倍數,如長實的九肚山名日、帝國集團/香港小輪的屯門青山公路旁帝御星濤、嘉華國際的啟德嘉葍蛂B其士集團的大角咀傲寓、琣a的西營盤藝里坊二號和粉嶺高爾夫御苑等等。10月份新盤可謂「百家齊放」,涉及港九新界不同區域,不少大型新界項目,也有鐵路站上蓋發展、更有單獨市區新盤。

發展商正試驗市場承接力

發展商是嘗試測驗市場大中小型單位的承接能力,開售新界「上車盤」、市區罕有獨棟住宅單位、傳統豪宅區的「入門」住宅單位、環境理想的別墅、九龍東熱賣住宅單位等等。如果細心回顧十月份新盤銷情,讀者會知道市場對一千萬以下的新盤住宅單位的剛性需求較有保證。不少大型項目同時推出開放型、一房至三房單位,但是二房或下住宅單位基本上好快已售完,而且重見大型投資者同時成功認購三個或以上千萬以下的單位,在在說明中小型住宅單位投資/自用氣氛鮮明地強烈。

如今年筆者一貫看法,香港住宅市況是受到新冠肺炎疫情的牽引。回顧今年首三季新盤銷售量,不難發現起伏全繫於疫情程度。根據美聯物業統計,首三季銷售量分別是2,413伙、4,290伙和3,101伙,基本上與過去三波疫情下限聚令實施時間雷同。如果再走前看清2019年各季數量,則分別是5,543伙、5,969伙、4,011伙及3,067伙,累計是18,590伙,是自2017年來最高的數目。

反觀2020年,首三季新盤累計只有9,804伙,算是銷售情況不太理想的。可幸的是步入九月份,香港第三波疫情已然受控,政府開始放寬限聚措施,也換取9月份起新盤銷售活動逐步復元。

一手成交樂觀料達16000伙

經過9月份的銷售活動演習和市場實地摸索,發展商在10月份踴躍開盤,並且加快新盤預售樓花的申請程序,預料末季肯定是2020年新盤銷售「小陽春」時期。眾多本地房地產代理行提出樂觀的末季銷售數目估計,大多預計可達六千宗成交並且估計今年累計銷售量約16,000伙,但是按年仍大跌15%。縱然今年將會是近四年年銷售量的新低,但是在新冠肺炎疫情下算是有所交待吧。

過去三年,香港的年新盤銷售量都逾18,000宗,引致樓價「有升無降」,新盤平均銷售額更突破一千萬元,對準置業者帶來沉重的負擔,也引來大眾市民對樓價的負面情緒。進入後疫情時代,香港經濟衰退情況會陸續地浮面。當12月初政府第二期支援就業計劃結束時,本地勞工市場才是遇到真正考驗。筆者大膽地預計2021年首半年是經濟最差的時期,不少企業進行裁員或減低工資手段,香港住宅樓市再面臨考驗,樓價橫行或微跌走勢是可以看到的。

今年因虓s冠肺炎的影響,各大銀行都減低樓按揭者的月供款負擔,實是限制銀行再進行新造按揭業務的規模。當然不少銀行借貸審批部仍然對香港整體樓價持有審慎態度,令到銀行審批樓宇按揭業務有所保留,也構成新盤和二手樓按揭業務的放緩。

明年經濟數據難免變壞

種種因素促使2020年新盤住宅單位銷售數目和金額有茪U跌程度,發展商因應市道剛剛回復也不敢貿然大幅加價,令到整體樓價只可望平穩中前進。末季的千萬下新盤熱賣仍然可期。但是明年的變壞經濟數據是「揮之不去」,市民購買單位應是沿用「量力而為」的審慎原則。2022年前全球和中國經濟仍在復元中,樓價是不會向上,可以平穩橫行已是好事。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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