張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
上周四，港鐵日出康城十三期項目截標前接獲9份標書，有着不俗反應。項目是日出康城最後一期，屬臨海的大型住宅發展，估計補地價金額約56億元，住宅樓面面積上限逾150萬平方呎，提供最多2,550個住宅單位。現時香港正面臨經濟衰退下，發展商願意參與逾百億元投資，表示大中型發展商對未來住宅開發具十足信心。
這股投資熱誠是不難理解，香港新冠肺炎第三波疫情於9月份陸續受控後，發展商積極開售新一輪住宅新盤，市場反應相當熱烈，各大新盤普遍銷情理想，紛紛加推加價，一手樓市「小陽春」復現！十月份最經典的新盤肯定是新世界沙田大圍站上蓋柏傲莊一期。首輪認購最終收22,760票以上，是近二十年一手市場認購登記最多的新盤，錄得大幅超額認購超過50倍。乘着銷售熱潮，發展商立時開售第二期的337伙，折實平均價已提高約半成。
因為樓盤整體質素不俗，而且加推加價幅度克制，不難預期認購反應理想。其實柏傲莊一期的熱賣也不是單獨例子，其他各發展商近期開售的新盤住宅單位同樣錄得理想超額認購倍數，如長實的九肚山名日、帝國集團/香港小輪的屯門青山公路旁帝御星濤、嘉華國際的啟德嘉峯匯、其士集團的大角咀傲寓、恒地的西營盤藝里坊二號和粉嶺高爾夫御苑等等。10月份新盤可謂「百家齊放」，涉及港九新界不同區域，不少大型新界項目，也有鐵路站上蓋發展、更有單獨市區新盤。
發展商正試驗市場承接力
發展商是嘗試測驗市場大中小型單位的承接能力，開售新界「上車盤」、市區罕有獨棟住宅單位、傳統豪宅區的「入門」住宅單位、環境理想的別墅、九龍東熱賣住宅單位等等。如果細心回顧十月份新盤銷情，讀者會知道市場對一千萬以下的新盤住宅單位的剛性需求較有保證。不少大型項目同時推出開放型、一房至三房單位，但是二房或下住宅單位基本上好快已售完，而且重見大型投資者同時成功認購三個或以上千萬以下的單位，在在說明中小型住宅單位投資/自用氣氛鮮明地強烈。
如今年筆者一貫看法，香港住宅市況是受到新冠肺炎疫情的牽引。回顧今年首三季新盤銷售量，不難發現起伏全繫於疫情程度。根據美聯物業統計，首三季銷售量分別是2,413伙、4,290伙和3,101伙，基本上與過去三波疫情下限聚令實施時間雷同。如果再走前看清2019年各季數量，則分別是5,543伙、5,969伙、4,011伙及3,067伙，累計是18,590伙，是自2017年來最高的數目。
反觀2020年，首三季新盤累計只有9,804伙，算是銷售情況不太理想的。可幸的是步入九月份，香港第三波疫情已然受控，政府開始放寬限聚措施，也換取9月份起新盤銷售活動逐步復元。
一手成交樂觀料達16000伙
經過9月份的銷售活動演習和市場實地摸索，發展商在10月份踴躍開盤，並且加快新盤預售樓花的申請程序，預料末季肯定是2020年新盤銷售「小陽春」時期。眾多本地房地產代理行提出樂觀的末季銷售數目估計，大多預計可達六千宗成交並且估計今年累計銷售量約16,000伙，但是按年仍大跌15%。縱然今年將會是近四年年銷售量的新低，但是在新冠肺炎疫情下算是有所交待吧。
過去三年，香港的年新盤銷售量都逾18,000宗，引致樓價「有升無降」，新盤平均銷售額更突破一千萬元，對準置業者帶來沉重的負擔，也引來大眾市民對樓價的負面情緒。進入後疫情時代，香港經濟衰退情況會陸續地浮面。當12月初政府第二期支援就業計劃結束時，本地勞工市場才是遇到真正考驗。筆者大膽地預計2021年首半年是經濟最差的時期，不少企業進行裁員或減低工資手段，香港住宅樓市再面臨考驗，樓價橫行或微跌走勢是可以看到的。
今年因着新冠肺炎的影響，各大銀行都減低樓按揭者的月供款負擔，實是限制銀行再進行新造按揭業務的規模。當然不少銀行借貸審批部仍然對香港整體樓價持有審慎態度，令到銀行審批樓宇按揭業務有所保留，也構成新盤和二手樓按揭業務的放緩。
明年經濟數據難免變壞
種種因素促使2020年新盤住宅單位銷售數目和金額有着下跌程度，發展商因應市道剛剛回復也不敢貿然大幅加價，令到整體樓價只可望平穩中前進。末季的千萬下新盤熱賣仍然可期。但是明年的變壞經濟數據是「揮之不去」，市民購買單位應是沿用「量力而為」的審慎原則。2022年前全球和中國經濟仍在復元中，樓價是不會向上，可以平穩橫行已是好事。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。