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威格斯資產評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
政府再出招平抑樓價上升的勢頭，這一次是從根本的中長期供應量入手，具長遠的效應。規劃署最近完成《2009年全港工業用地分區研究報告》，建議近60公頃工業或商貿用地可改變用途，其中住宅佔29.5公頃（49.7%）；商貿佔12.9公頃（21.6%）及其他用途佔17.3公頃（28.9%）。最關於民生的改變用地是住宅，幾乎全部都位於新界新市鎮，港島區更欠奉！
最受人關注的四幅土地是在小瀝源、火炭、荃灣東和粉嶺第48區，每幅土地超過5公頃，如以地積比率五倍估算，則每地也可提供約5,000個住宅單位。規劃署表示這些工業用地分別在政府和私人企業手中，政府土地可改變成為「住宅（戊類）」用途，化身為公共房屋發展或可改轉為居屋用途。
條文宜加入單位數目細則
面積最大的用地位於小瀝源，涉及7.5公頃，現址土地用途多元化，包括九巴車廠、酒店用地、私人工業大廈，不乏單一業權，便於即時重建，這些私人企業具備物業發展經驗，可以單獨或聯合發展。小瀝源區交通便利，社區設施也不乏，不難改建成為私人住宅區，但如果政府下決心增加「上車盤」的單位供應量，則應在批出更改土地條文內加入單位數目細則，使單位面積納入指定範圍內。
另外一幅位於荃灣東的用地也令人格外關注。市場估計政府會納入明年的勾地表中，該地位於荃灣市中心點，沙咀道及德士古道交界，佔地約15萬呎，以地價比5倍計，可建總樓面面積可至75萬呎。該地皮現與同區其他工廠大廈相鄰，但周邊也不乏近年再重建的私人住宅如萬景峰和爵悅庭，它們在新開售時也是受市民歡迎並可以負擔的「上車盤」。
近年荃灣居民收入水平逐步提升，已成為成熟的新市鎮，這些納入勾地表的荃灣東土地是本港發展商的心儀地區之一。同樣特區政府也應用土地條文規定用地單位數目，避免發展商集中興建大面積單位，使「上車人士」望之卻步。最近，荃灣地區的臨街商舖成交活躍，售價和租金屢創新高，使那些傳統和民生行業難在荃灣地區中生存，這些更改後的綜合用地可為它們提供容身場地。
最後火炭桂地街的7.7公頃用地也具重建價值！7.7公頃分別為5.8公頃住宅和1.9公頃商貿用地，當中0.8公頃屬貨倉用地，發展商可應用這個機遇成功發展為酒店用途。
改土地用途顯壓市決心
特區政府應好好把握這個機會，在這些新界市鎮盡量興建2.3萬個新單位，以解決市民上車難的困局，以具體規劃條文達到這個目標。如果這個情況將來真的出現，市民可選擇心儀的地區積極入市，一嘗當小業主的滋味！小市民可迅速展開股市市場尋寶遊戲，記下哪些上市公司持有工業用地受惠，看準價位積極入市，搭上股票快車，從她們未來地產發展機遇中賺取些快錢。這次更改土地用途可解讀為政府再向市場下達清楚的平抑樓價的決心和信心，市民不應再盲目相信樓價只是有升沒降，請謹記地產價格永遠是一個循環，上得快，也落得速呢！
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