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陳建強 香港專業人士協會副主席
當局的任何政策，都必須在協助市民「上車」和維持樓市平穩中取得平衡，從土地供應方面入手，通過增加不同類型的地皮和住宅單位，以滿足市民和投資者的需求，令樓價逐步回順，才是治本的方法。政府應趁此機會全面檢討房屋政策，以及公私營樓市的布置均衡。第一，依據香港的未來人口和經濟發展的評估，持續調整不同類型單位的供應。第二，全面梳理各項房屋政策和資助計劃的分工和職能。第三，公私營房地產市場，是兩個完全不同的市場，應予區分並加以協調平衡。
在寸土尺金的香港，房屋問題歷來就是焦點的民生事務，也是政府的施政核心。近年來，香港的樓價一路飆升，市區新樓呎價動輒萬元，而二手居屋和公屋的成交價亦迭創高峰，「樓價貴、置業難」已成為重大的民生問題，亦引發全民共怨。
特首曾蔭權在外訪澳洲期間接受訪問時，突然表示過去30個月樓價持續每月上升2%，累積升幅高達8成，「幾得人驚」。他更強調政府有責任解決問題，特別是協助中產人士「上車」。隨後有官員「放風」，透露特首所指是已塵封了9年的居屋政策將會「敗部復活」，詳情將於今年10月公布的施政報告介紹。
「置業難」成重大民生問題
猶記得，在一年多前，特首曾在一個電台節目上「建議」一對準備結婚的律師和醫生，買樓置業要量力而為，買不起市區樓，可以考慮到新界置業，而且豪宅價格飆升並不影響一般住宅；至於政府對復建居屋的抗拒態度，更是公開的秘密。因此，今次的政策急轉彎，意義絕不尋常。正如英國《金融時報》一篇評論所指：「一位行政首長坦承感到害怕，從來不能讓人寬慰。但香港特區行政長曾蔭權是對的：香港的房地產價格確實『相當可怕』。」
當中，最可怕的地方，並非樓價脫韁硬闖，而是政府師老無功、調控乏力。事實上，香港樓市在美國量化寬鬆政策和內地熱錢的夾擊下，至今仍是「高處未算高」。須指出，過去10年來，港元受弱勢美元的拖累，除了墨西哥披索外，相對其他貨幣全都貶值；相反，人民幣幣值卻累積上升22%，幣值一升一降，足以吸引內地資金湧港。而吊詭的是，按名義價值計算，目前的樓價已接近甚至局部超越97年的歷史頂峰；但在貿易加權和匯率調整的基礎上，中原城市指數仍比頂峰低24%。因此，只要內地經濟保持繁榮，香港樓價仍是易升難跌。
至於政府的應對，在過去一年多以來，可說是動作頻仍，但樓市沒有因此而變得溫馴，投機活動亦從未收歛。關鍵點有三個：第一，作為市場動力的海外熱錢，香港的政策根本管不上；第二，香港在遏抑樓市炒風時「投鼠忌器」，避免對樓市和自由市場機制構成重大衝擊；第三，在文化上，大家心裡都有個根深蒂固的觀念：有土斯有財，有房產才能成家立業。
助民「上車」維持樓市平穩取得平衡
在香港，房屋問題既是民生問題，又是經濟問題。因為約55%的住戶擁有自置物業，樓價升跌對他們的財富有巨大影響；而另外的45%則租住公屋與私樓，樓價牽引租金上升，令他們生活壓力大增，亦更難「上車」和透過置業累積財富。因此，樓價無論是升還是跌，都會有人歡喜有人愁；政府若處理不好，隨時會演化成為一個政治問題。
事實上，社會對居屋的功能一直存有爭議，對應否復建居屋也意見分歧，不過，施政決策講求迅猛果斷，最忌搖擺不定、既想又怕，更需擺脫對一時一地的樓價升跌的考慮。今天，政府若是決定復建居屋，便不應等到10月才宣布，而應在短期內作出明確的宣示；畢竟，對於瞬息萬變的市場，3個多月的時間，實在太長，任何奇謀善策，都早已被消化殆盡，還能發揮甚麼作用？
應該指出，當局的任何政策，都必須在協助市民「上車」和維持樓市平穩中取得平衡，從土地供應方面入手，通過增加不同類型的地皮和住宅單位，以滿足市民和投資者的需求，令樓價逐步回順，而不是大起大跌，才是治本的方法。
無論如何，政府應趁此機會全面檢討香港的房屋政策，以及公私營樓市的布置均衡。第一，是依據香港的未來人口和經濟發展的評估，持續調整不同類型單位的供應，確保市場供應平穩。第二，全面梳理各項房屋政策和資助計劃的分工和職能，糾正過往公屋、居屋、私人參與居屋、夾屋、富屋長者屋、自置計劃、首置計劃、租置計劃、置安心計劃等紛亂雜陳的情況，在各司其職之餘，亦能暢順階層流動的階梯。第三，公私營房地產市場，是兩個完全不同的市場，應予區分並加以協調平衡。
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