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■在內地70大中城市當中，3月有46個城市住宅銷售價格按月下跌，圖為上海一住宅區。 資料圖片
康宏証券及資產管理董事 黃敏碩
國統局公佈的3月份70大中城市住宅銷售價格變動數據顯示，在新建商品住宅中，有46個城市錄得按月跌幅，16個城市持平，而在8個價格上升的城市中，升幅均不逾0.2%。以按年基準計算，則有38個城市錄得下跌，較2月多11個。
46市樓價按月跌 調控見成果
數據反映內地樓市進一步受控，房地產價格在當局的調控下，漸見成果，適逢內地首季GDP放緩超出市場預期，雖然仍處於7.5%的目標水平以上，按年增長達8.1%，惟外貿不景或持續，城鎮固定資產投資又持續呈弱，首季全國規模以上工業企業利潤按年倒退1.3%，至10,449億元人民幣(下同)，反映工業呈現弱勢，宏觀經濟下行壓力不輕。
此外，3月新增貸款明顯增加，超過萬億關口，而通脹即使有所反彈，惟仍低於4%的調控目標，加上內房價格開始受控，意味政策有放寬空間，對房地產市場構成憧憬。不過，當局仍強調房地產調控仍要繼續，主要是考慮到資產泡沫的重臨，對宏觀經濟構成不穩，加上當局旨在優化經濟結構，不希望再以內房作為經濟增長的主要支撐，而GDP放緩情況亦未算急勁，限制了政策放寬的迫切性。
景氣指數低谷 下半年有轉機
即使當局要加強「微調」力度，在經濟結構轉變的前提下，相信當局會以中小企及民間資本為主要扶持對象，支持的行業亦料會集中於工業，倡導產業升級，或是提振內需，以至是支持「三農」及其他具國策地位的範疇。除非經濟急速下滑，否則房地產難以成為首要刺激的對象。
然而，畢竟內房在宏觀經濟中仍屬不可或缺，長期的調控將不利於經濟增長，若內房價格進一步受控，將可提升當局放寬調控的誘因，而內房景氣指數亦已迫近09年的低位，內房或現轉機，或於下半年呈現。
分段吸納大型負債低房企
另一方面，內房在調控期下已經一段時間，行業內亦出現整合潮，早前就有指杭州有房企破產。價格及成本均見回落，影響房企的資金鏈流轉，部分資產負債表欠佳的房企，所承受的營運壓力不斷加大，而內銀在房地產發展的貸款中，也因為考慮到貸款質素，而傾於審慎，預期內房將續整合，不排除再陸續有房企申請破產，但與此同時，整個行業卻可汰弱留強，營運狀況較佳的房企，有望藉併購整合，擴大市佔率，待樓市下一上升周期來臨時，獲得更大的發展機遇，現時可考慮分段吸納大型以及負債比率不高的房企，並以中長線為目標，中海外(0688)及潤地(1109)皆是吸納之選。
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