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百家觀點:香港有必要恢復三級式住宅市場


http://paper.wenweipo.com   [2012-07-31]     我要評論
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■圖為毗鄰香港仔南避風塘的居屋漁安苑。 資料圖片

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業

 在上任未滿月前,新任特首公布五招惠民政策,其中「重中之重」的當然是推出年度5,000個白表申請免補地價購入二手房屋和以十億元資助非政府機構興建青年宿舍。本文試從歷任特首政府房屋政策中分析,以史為鑑,取長補短,從而分析推出房屋策略的利弊,讓特區政府再優化現行政策。

 市場一致看好回歸前景,於94至97年間香港樓價急升7成,令港人供樓佔工資比率創下歷史新高。回歸後,董特首決心幫助港人上車,毅然提出年產85,000個單位的宏大目標,希望10年內讓半數以上港人擁有自置居所,一舉解決殖民地政府的高地價政策。但碰上98年全球金融風暴和2003年香港沙士疫症,本港樓市每況愈下。2002年11月政府推出所謂「孫九招」,主旨是暫停拍賣、取消勾地和鐵路招標一年及即時叫停居屋計劃。但這連串暫停行為已嚴重減少未來住宅供應,種下日後經濟回升擊起樓價上升的禍根。

 以非常手段去叫停樓價向下的勢頭,董建華政府的短暫措施是可以理解的。但當曾蔭權上台後,特區政府碰上全球低息環境和信貸放鬆時代,本港樓市成為炒家樂園,大中小住宅價格齊升,近年更升破97年高位,使市民上車夢變成愈走愈遠,加深人民怨氣。曾特首並沒有著眼根治樓價上升的基本問題,只推出SSD額外稅種、收緊樓按比率和限制樓花期內轉手,這些措施成功驅走炒家但同時大幅減少樓盤供應,使樓市繼續「乾升」,持續的樓宇需求推高價格。

 從這些歷史中,大家不難明白樓市上升的基本原因是社會和經濟各項因素所產生的剛性居住要求未能得到適當土地供應量去消化,政府的短期行政手段只能拖慢樓價升勢,但缺盤情況使樓價持續乾升上車更遙遙無期。既然前兩屆政府已犯下眼光短淺的毛病,梁特首應吸取歷史教訓去徹底根治香港人的住屋問題。

 面對市民「上車難」的困局,梁特首於出席7月中首次立法會特首答問大會時,立刻宣布首二宗房屋政策,以實際行動回應廣大市民的訴求。首先特區政府會於每年抽出5,000名白表申請者,在居屋第二市場購買未補價居屋單位,日後如在公開市場再出售時才補回地價。這次政策主要願望是主動幫助每年5,000家庭更容易「上車」,但其政策成效則要視乎這些居屋業主願意放盤。

 從現實情況以考量,這些居屋業主全是十年前購入單位,財政壓力不大令他們放盤意慾不高。這些業主已步入中年,收入趨向穩定,另外家庭規模也應隨之增大,各項主觀條件鼓勵他們放盤上游到私樓市場,但十年間私樓升幅遠遠高於居屋幅度,令他們「上私樓車」變得困難。如果單靠特區政府這項政策,從現實情況去考量5,000個名額能否達標仍然是未知之數。

 特區政府另外一宗政策是資助非政府機構如東華三院、青年協會、女童軍總會等興建青年宿舍。首輪目標是提供3,000個住宿單位,有關建築費開支約10億元。申請人主要來自18-35歲以下在職單身青年和小量已婚夫婦,入息上限建議約1.7萬元(夫婦計雙倍),總資產淨值限額上限約為26.5萬元,但申請人不能擁有香港住宅物業。

 租金方面,當局擬收取同區同質量單位租金的5成至6成,租約開始2年,總租住期上限5年。這些青年宿舍地處市區或新市鎮中心區,又租金有四至五成折扣,應該會受青年人歡迎,低廉租金可幫助他們剩下首次置業的首付金額,但這項政策本身不能幫助平抑樓價上升的勢頭。試想如果樓價仍然五年內持續上升,省下4至5成市值租金未必能幫助支付首期上車。

 這些推出的政策可以收到短期的功效,但未能根治樓價上升的核心問題,問題根源仍是持續的土地供應量。特區政府應考慮復建居屋,持續供應住宅用地,修改流拍的鐵路沿線土地再推出市場,研究「港人港地」政策,落實優化推首次置業按揭優惠政策,落實激活二手居屋市場,增建公屋以減短輪候時間等等。特區政府應明白以往的三級式住宅市場(即公屋、居屋、私樓)是琱圻陵纂A恢復三級市場的正常供應量才是「長治久安」的。

 市民應給政府充足時間去改革房屋政策,希望新政府能短期去解決十年遺留問題是不現實的。在充足特區財政儲備下,梁特首應「大刀闊斧」進行改革,我們支持你!

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